Nájemní trh velkých měst, kde významný podíl nájemníků tvoří studenti, zahraniční pracovníci a turisté, se kvůli pandemii a opatřením proti ní doslova zhroutil. Propad nájmu v mnoha částech země o 10 a více procent odpovídá situaci z rozpuku finanční krize v roce 2009. S tím rozdílem, že tehdy neklesaly nájmy v Praze a velkých městech, ale tam, kde se hodně propouštělo, například v Mladé Boleslavi či Frýdku-Místku.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Pokračující očkování, permanentní testování, ukončení home officů nebo znovuobjevení turistiky však už vede k sice pozvolnému, ale jasnému obratu trendu. V Praze se nájem podle informací RealityMix v průměru drží poslední měsíce na stejné úrovni. V celé České republice pak podle serveru Tržníceny.cz průměrný nájem zamířil vzhůru.

Pokud by se měl člověk řídit vývojem ve světě, tak tam, kde skončila pandemie (a často také moratorium na vystěhování neplatičů, případně dočasné covidové zastropování nájemného), ceny stouply podstatně víc na dlouhodobý průměr. A jsou výš, než kdyby stoupaly bez vlivu pandemie.

Neexistuje důvod se domnívat, že se České republice tento vývoj vyhne. Už teď začíná být jasné, že trh nájemníků, kteří si v posledním roce mohli jen v hlavním městě vybírat z 15 tisíc volných bytů za dlouho nevídané ceny, končí. Neznamená to ovšem, že se vrátíme do předcovidové doby nekonečného růstu nájemného. Ovšem ne proto, že by se majitelé bytů v exponovaných oblastech velkých měst ostýchali zvyšovat nájmy.

Stárnu, stárneš, stárneme…

Nájemní trh v delším období ovlivní daleko víc přirozený vývoj, na který všichni zapomínají. Do seniorního věku se dostává populace, která si sice podle mínění mladé generace mohla levně koupit byt v privatizaci, případně si na něj lehce vydělat (což v praxi reálně znamenalo vzít si půjčku s patnáctiprocentním úrokem), ale neudělala to. Platí, že ne každé „Husákovo dítě“ vlastní byt.

Vedle stárnoucích padesátníků a šedesátníků, kteří nemají byt ani dostatečné úspory na nekonečný život v nájmu (a které ani s očekávanou další nekonečnou, leč virtuální důchodovou reformou nečeká ani pořádná penze), vyrůstá nová populace v přesvědčení, v některých místech země naprosto oprávněném, že na vlastní byt nikdy nedosáhne.

Současně jde o skupinu, která není zvyklá bydlet v mnohageneračních bytech. Aspoň ne bez vyhlídky na rychlé střídání generací. Stárnutí populace přitom zhorší už tak špatnou dostupnost sociálních služeb. Vzájemné soužití generací by problém řešilo víc než neustálé rady, že se mají starší stěhovat do menších a levných bytů, které mimochodem dodnes neexistují. 

Stárnutí se netýká jen nájemníků, ale také majitelů bytů. Vlastnictví investičního bytu je aktivním vlastnictvím, nikoliv pasivně uloženými penězi v bance. Platí to i ve chvíli, kdy majitel počítá s pomocí firem, které se orientují na správu a pronájem vlastnických bytů. V pokročilém starším věku prostě nebude schopný spravovat tento typ majetku.

Všechny tyto skupiny budou požadovat jiný přístup státu k nájemnímu trhu než ten dosavadní, který se vyznačuje bezbřehou svobodou a téměř nulovou regulací. Politici na tuto situaci budou muset reagovat, a to co nejdříve.

Politici krotí vášně, do cen se zatím nepletou

V minulých letech politici ve volebních programech i vlastních projevech navrhovali například zdanění prázdných bytů nebo znovuzavedení regulace nájemného, nakonec se v praxi spokojili se změnou občanského zákoníku, která umožnila pokutovat nájemníky. A v rámci opatření proti šíření nemoci covid-19 pak zakázali zvyšovat nájemné a vystěhovat neplatiče. Vzhledem k tomu, že senátoři, kteří toto rozhodnutí neúspěšně napadli u Ústavního soudu, doložili 59 případů neplacení nájemného, o masovou záležitost zřejmě nešlo. Na rozdíl například od Barcelony, kde podle tamních údajů hrozí vystěhování kvůli neplacení nájemného u 11 tisíc bytů. Přesné údaje za ČR ale nejsou dohledatelné.

V současné předvolební kampani se nájemní trh nevyskytuje skoro vůbec. Pokud se politické strany na něco snaží upozorňovat, tak na prudký růst cen samotných bytů. Recepty, co s tím dělat, jsou podobné jako v minulých letech – vyšší zdanění majitelů více bytů, sankce za nepronajaté byty, což chce ČSSD, pravice opakuje nekonečnou mantru „budeme rychle stavět“ .

Zprávy ze zahraničí ale mluví jasně: trh se mění a politici budou muset dříve či později na tyto změny reagovat. Respektive na to, že se po 20 letech od ukončení regulace nájemného trh dostává do stavu, který aspoň trochu připomíná vyspělý svět.

I ten řeší nedostatek dostupných bytů. Jen se ukazuje, že recept, jak všem potřebným zajistit slušné bydlení za rozumnou cenu, se významně liší. 

Nepochopitelná debata z hlediska českého pohledu se odehrává ve Švédsku, kde kvůli návrhu na deregulaci nájemního trhu padla vláda. Od roku 1942 zde platí, že pronajímatel může žádat pouze „rozumné nájemné“, které tak akorát pokrývá výdaje spojené s vlastnictvím bytu. Zvýšení nájmu je možné pouze o inflaci. Podle vládního návrhu by bylo možné na nájemném i vydělávat. Obměněný kabinet i nadále obhajuje změnu tím, že současná úprava nikoho nenutí stavět nové nájemní byty a že stejně kvete černý trh s nájmy. Její odpůrci pak mluví o dostupném bydlení, které nový návrh výrazně ztíží.

Skandinávie, respektive přímo Švédsko, je ale nejen pro Čechy symbolem socialismu, který funguje, a to včetně regulace nájemného.

K zavádění pravidel se ale uchylují i země, kde by naopak nikdo žádnou regulaci neočekával. Nejde jen o západní Evropu, kde se o zmrazení či regulaci nájemného s větším či menším úspěchem snaží všechny státy od Německa, kde zmrazení nájemného shodil ústavní soud, až po Irsko, kde vláda oznámila navázání růstu nájemného na inflaci a narazila na odpor majitelů bytů. Primátorka Barcelony pro změnu volá po zákazu vystěhování neplatičů kvůli rostoucímu počtu sebevražd. Mimochodem ve Španělsku nelze za pronájem považovat smlouvy kratší než na celý rok. Vše ostatní spadá do kategorie krátkodobého ubytování s jiným daňovým režimem. 

K regulaci se začaly uchylovat i bohaté země Perského zálivu. Spojené arabské emiráty – každý z nich – vydaly přesná pravidla, která zakazují či omezují růst nájemného v následujících několika letech. Majitelé bytů se snaží ještě před platností zákona o jednorázové vyšší nájemné, nicméně fakt je, že regulace se chystá.

Regulaci nájemního trhu zná i většina států USA a Kanada, a to buď prostřednictvím daňové politiky, nebo přímého administrativního zásahu. Naposledy to byla Kalifornie, která prodloužila zákaz vystěhování nájemníků, již platí alespoň čtvrtinu svého nájemného po dobu tří měsíců. Současně navýšila fond pomoci, ze kterého vyplácí jak nájemníky, tak i malé pronajímatele.

I ta část světa, jež se doposud regulaci vyhýbala, k ní nakonec dospěla. Politiky k tomu dohnal překotný růst cen nemovitostí i nájemného, který se nelíbil většině jejich voličů.

V Česku namísto politiků zatím funguje pouze covid. A i když bezesporu platí, že světové trendy u nás mají mnohaleté zpoždění, spoléhat na to, že stávající tržní stav, kdy se nikdo nestará o nic, vydrží věčně, nelze. 

Pan majitel? Zapomeňte

V České republice se podle informací od developerů zhruba třetina až 40 procent bytů kupuje na investici. Kupují je jednotlivci, kteří mají svoje bydlení vyřešené a v době nízkých úrokových sazeb investice do dalšího bydlení berou jako alternativu k důchodové reformě. S ohledem na to, že nájemné v mnoha městech ani zdaleka nepokryje kupní cenu bytu, natož aby se dalo mluvit o rychlé návratnosti investice skrze pronájem, jde o peníze uložené do malty a cihel, jejichž cena by měla podle očekávání majitelů postupem času růst.

Na tento rozdrobený trh nedávno vstoupily realitní fondy. V době pandemie se přidali developeři, kteří část vlastní výstavby přesměrovali do nájemního bydlení.

Skutečně velkých investorů z řad investičních, hedgeových, podílových či penzijních fondů, kteří by skupovali a posléze prodávali tisíce bytů, bylo doposud minimum. Nicméně i tady lze očekávat změnu. 

Koncentrace trhu může vést k poklesu nabídky bytů na volném trhu. Při problémech, které přináší tuzemské stavební řízení, to může být další impulz k růstu cen. A také impulz k regulaci.

Jakkoliv se politici slovu regulace brání, nic jiného současný vývoj nepřinese. Současná podoba nájemního trhu je reminiscencí minulých let. Je proto důležité sledovat, kam vede, dřív, než přijde regulace, která nebude vyhovovat nikomu.