Bývalý guvernér ČNB Tůma rozjíždí realitní fond zaměřený na nájemní bydlení

„Lidé, kteří v Praze pracují, tu také potřebují žít. Pokud nebudou mít dost peněz na koupi rozumného bytu pro svou rodinu, půjdou do nájmu,“ uvedl Martin Hubinger, další ze zakladatelů IRQ Funds. Ten se s Tůmou seznámil na mezinárodní škole The English College in Prague, kde je Tůma členem správní rady. Hubinger anglickému gymnáziu nabídl postavit budovu nové školy. K tomu nakonec nedošlo, ale vznikl nápad na založení investičního fondu.

Fond cílí na miliardu korun

IRQ Residential Rental je fond kvalifikovaných investorů. To tedy znamená, že se vzhledem k minimální investici jeden milion korun zaměřuje na movitější zájemce. Oproti většině realitních fondů nebude kupovat již dokončené a pronajaté domy, ale projekty ve fázi pokročilé přípravy, u nichž se nepředpokládají komplikace s vyřízením potřebných povolení ke stavbě. Fond tak bude ve spolupráci s developery stavět nájemní bytové domy, provozovat je, portfolio řídit a po určité době projekty rozprodávat a stavět nové.

Zástupci fondu aktuálně vyhodnocují první dvě transakce v Praze dohromady zhruba za 400 milionů korun. První investoři jsou připraveni na jejich koupi poskytnout nižší stovky milionů korun. V horizontu 12–18 měsíců by Tůma od investorů rád vybral jednu miliardu korun a dále počítá s bankovním financováním.

IRQ Residential Rental cílí na novostavby od 100 bytových jednotek výše v Praze a Brně, případně v jejich širším okolí. Rekonstrukce starších domů není jeho strategií. „Aby projekty nájemního bydlení opravdu fungovaly, je dobré je od začátku podle toho koncipovat a stavět,“ říká Hubinger. Jeho developerská firma Realism by pro fond na klíč zajistila development a výstavbu zmíněných dvou projektů.

Fond IRQ tak bude úzce spolupracovat s Hubingerovou firmou. „To ale neznamená výlučné financování jeho projektů. Jsme otevřeni spolupráci s dalšími developery,“ řekl Tůma. Samotný Realism podle Hubingera počítá s nájemním bydlením takřka ve všech svých plánovaných bytových projektech.

V prvních letech fungování fond podle odhadu Tůmy získá dva projekty ročně. „Když budeme mít za tři čtyři roky pět až deset projektů, budu úplně spokojen,“ řekl Tůma. A připouští, že sehnat je bude náročnější než zajištění financí.

V tuzemsku funguje několik desítek realitních fondů. Zpravidla kupují hotové domy a výnos mají z dlouhodobého pronájmu a následného prodeje nemovitostí. Fond IRQ bude do výnosu počítat také velkou část developerské marže, o niž se podělí s developerem, který mu nemovitosti dodá na klíč. Pořízení nájemních bytů tak fond vyjde levněji než fondy, které kupují už dokončené domy.

Realitním fondům se daří

„Investiční strategie IRQ Residential Rental je v určitém ohledu na českém trhu ojedinělá,“ komentuje Matouš Ryška, analytik z Institutu strategického investování (ISTI) při Vysoké škole ekonomické v Praze. V tuzemsku podle něj krom IRQ nabízí srovnatelnou investiční strategii pouze jeden z fondů kvalifikovaných investorů. Ten ale nebuduje portfolio nájemního bydlení. 

Mezi dlouhodobě nejvýkonnější realitní fondy patří Arete Invest a Accolade Industrial Fund. Ukazuje to žebříček Top realitní fondy, který HN vytvářejí ve spolupráci s ISTI. Arete Invest od svého vzniku vydělal investorům ročně průměrně téměř 18 procent a Accolade zhruba 12 procent. Oba zmíněné fondy se zaměřují na průmyslové nemovitosti a vedle výrobních hal vlastní sklady a logistické areály. Jejich potřeba za poslední rok rapidně vzrostla v souvislosti s nákupy přes internet. „I v době pandemie zaznamenáváme zvýšený zájem investorů o průmyslové nemovitosti,“ říká Hana Kollmannová z oddělení oceňování nemovitostí v poradenské společnosti JLL. 

Podle Hubingera řadě investorů nejde jen o výnosy, ale chtějí investovat do něčeho, co má trvalou hodnotu. A to bydlení má. „Nižší výnosy odráží bezpečí a trvalou hodnotu nájemního bydlení,“ podotýká Hubinger. To, že některé realitní fondy dosahovaly doposud dvouciferného zhodnocení navíc, podle Tůmy neznamená, že tomu tak bude i nadále. „Významným zdrojem hodnoty fondů a jejich akcií je v posledních letech přecenění. My cílíme nad osm procent, ale vůbec nebereme v úvahu přecenění a případný růst cen nemovitostí,“ říká Tůma.

Pokud cílený výnos fondu nekalkuluje s přeceněním nemovitostí, jedná se o konzervativní strategii, která není postavena na spekulaci o budoucím vývoji trhu, podotýká Kollmannová. „Přeceňování nemovitostí se především v posledních pěti letech promítlo do výnosnosti realitních fondů velmi výrazně, kdy rostly ceny rezidenčních i komerčních budov závratným tempem, a to hlavně ve velkých městech,“ doplňuje Ryška.

„V případě, že fond bude nemovitosti v letech po dokončení pronajímat, je dle našeho názoru cílená osmiprocentní výnosnost bez očekávaného výnosu z přecenění ambiciózní. Výnos generovaný developerskou marží se totiž promítne do výnosnosti pouze jednou a bude v následujících letech ředěn,“ vysvětluje Ryška. Projekty rezidenčního bydlení dnes podle něj ve většině případů takto atraktivní čistý výnos nenabízí. 

Konkurence je velká, přiznává Tůma

Na investice do nájemního bydlení se zaměřuje například Fond českého bydlení. Nováčkem na trhu je Mint Residential, který loni na podzim koupil za více než půl miliardy korun komplex se 120 nájemními byty v Brně. Mint Residential je navíc otevřený i drobným střadatelům. Spoluzakladatel fondu Radim Bajgar HN řekl, že fond má aktuálně rozjednané další tři transakce.

Tůma připouští, že konkurence v oblasti investic do nemovitostí je poměrně velká, ale zároveň narůstá i poptávka po alternativních investičních příležitostech. „Je zřejmé, že v prostředí nízkých úrokových sazeb ještě nějakou dobu zůstaneme, proto se čím dál více lidí poohlíží po jiných možnostech, jak investovat. Obchodníci s cennými papíry získali v posledních 12, 18 měsících celou řadu nových klientů, na finanční trhy teče více peněz. A my vidíme příležitosti pro investice v oblasti nemovitostí,“ popisuje Tůma.

Jedna třída akcií fondu IRQ bude určena pro takzvané institucionální investory. „Umím si představit, že instituce typu penzijních fondů by byly ideální pro dlouhodobé investice. To je ale běh na delší trať,“ uvedl Tůma. V Česku totiž oproti některým zahraničním zemím mají penzijní fondy nebo stavební spořitelny kvůli regulaci velmi omezené možnosti investic. V parlamentu je momentálně novela zákona o podnikání na kapitálovém trhu, která by měla do budoucna těmto institucím umožnit investovat o něco odvážněji, a tím pádem dosahovat o něco vyšších výnosů. 

„Momentálně vidím jako klíčové mít dohodu spíše s většími investory. V okamžiku, kdy budeme mít za sebou první projekty, může být více drobných investorů velmi prospěšné z hlediska kapitálu,“ řekl Tůma.

Zakladatelé IRQ Funds plánují v budoucnu založení dalších podfondů, ale v příštích nejméně třech letech to podle odhadu Tůmy není na pořadu dne.

Jedním ze tří zakladatelů IRQ Funds je Martin Hubinger, vlastník developerské firmy Realism.

Foto: Michaela Szkanderova