Byty v Česku podražují nejen kvůli pomalé výstavbě, ale i kvůli rychlému růstu cen stavebních pozemků. Ty v posledních 10 letech podle dat Hypoteční banky podražily o 85 procent. Důvodů je hned několik. Mimo velká města má vliv rostoucí zájem lidí o chaty a chalupy k rekreaci. V Praze a Brně pak vše komplikují zastaralé územní plány, jež v některých žádaných lokalitách s bydlením nepočítají. Proto je málo vhodných pozemků pro okamžitou výstavbu, které developeři shánějí, a neustále převažuje poptávka nad nabídkou.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Zdražování pozemků ještě zrychlilo během posledních dvou let. V loňském čtvrtém čtvrtletí vzrostly ceny pozemků meziročně o více než 13 procent. Metr čtvereční stavební parcely v Praze šlo pořídit v průměru za 15 tisíc korun. Hypoteční banka sleduje hlavně ceny pozemků pro rodinné domy, podobný nárůst cen ale hlásí i rezidenční developeři.

"Ceny stavebních pozemků v Praze rostly v posledních letech tempem osm až 12 procent za rok. Celkově jsou dnes ceny zhruba dvojnásobné oproti stavu před 10 lety," říká vedoucí analytického úseku největšího českého developera Central Group Ondřej Šťastný. O zdvojnásobení cen během dekády mluví i další hráči nejen na pražském realitním trhu. Třeba podle obchodního ředitele developera Trikaya Františka Šudřicha bylo v Brně zdražování ještě rychlejší a ceny stouply v letech 2018 a 2019 o 50 až 100 procent.

Drahé byty i nižší marže

Rostoucí náklady developeři následně promítají do ceny bytů, které na pozemcích staví. Data od Central Group, Skansky a Trigemy ukazují, že na konci loňského roku stál nový pražský byt v průměru bezmála 108 tisíc korun za metr čtvereční, tedy meziročně o 2,2 procenta více. V hlavním městě už ale tlak na další růst cen naráží na limity toho, co si mohou lidé dovolit. Za posledních pět let se totiž ceny nemovitostí prakticky zdvojnásobily.

Byty mimo Prahu se podle Trigemy a jejího realitního agregátoru Flat Zone loni prodávaly v průměru za 65,5 tisíce korun na metr čtvereční, což znamená meziroční nárůst o více než 16 procent.

"Růst cen bytů byl jen logickým vyústěním rostoucích cen vstupů, a to nejen pozemků, ale i stavebních prací či služeb architektů a projektantů. To v kombinaci s neuvěřitelně zdlouhavým a nepredikovatelným povolovacím procesem vystřelilo ceny bytů vzhůru. Nárůst cen pozemků se samozřejmě promítá do výsledné ceny bytu, nicméně i developeři museli v posledních letech redukovat své marže," vysvětluje Ondřej Beneš, ředitel odboru akvizic a obchodního developmentu ve Skansce.

Přístup k maržím se u developerů liší. Podle vedoucího akvizic developerské skupiny Crestyl a šéfa Institutu strategického investování při Vysoké škole ekonomické Davida Mazáčka je dnes běžná marže v rámci developerských projektů mezi 10 a 20 procenty. Zároveň upozorňuje, že i když developer nemusí žádat o změnu územního plánu, první příjmy z prodeje vidí až po třech letech. "Pokud je tedy celková marže developera 15 procent, tak jeho marže na roční bázi je pět procent, přitom nese veškerá rizika vývoje trhu, změny cen stavebních prací a řadu dalších," doplňuje Mazáček.

Část firem varuje, že více už své marže omezovat nemohou, protože by pak měly problémy sehnat finance. Majitel developerské skupiny Realism, která stojí například za bytovými projekty na pražském Barrandově, říká, že pokud si naplánuje marži na osm procent, banka ani investoři mu peníze nepůjčí. Vyhodnotí to jako příliš rizikový projekt.

Developeři nepočítají s tím, že by pozemky začaly zlevňovat. Ostatně i Hypoteční banka uvádí, že právě pozemky se ukázaly být odolné vůči finančním krizím. Stavitelé však očekávají zpomalení růstu cen. Podle šéfa společnosti Trigema Marcela Sourala už nyní firmy některé nabídky na odkup odmítají kvůli vysoké ceně akceptovat.

"V praxi se nám stalo, že v oblastech, kde jsme měli zájem o nákup parcel, nám byly nabídnuty pozemky za cenu o více než 30 procent vyšší oproti odhadované prodejní ceně. Následně jsme se proto rozhodli akvizici nerealizovat," potvrzuje generální ředitel developera Horizon Yishay Furman.

Developery lákají brownfieldy

Jedním z důvodů, proč ceny pozemků rostou, je zvlášť ve městech jejich nedostatek. Developeři proto častěji než v minulosti plánují své projekty na takzvaných brownfieldech neboli bývalých průmyslových plochách. Nové čtvrti tak v budoucnu vzniknou například na pražském území Bubny-Zátory nebo v místě nákladového nádraží na Žižkově.

Stavba na brownfieldech je zajímavá i pro brněnskou Trikayu. "Výstavba na takových pozemcích je sice poněkud komplikovanější, ale vícenáklady na demolice a řešení ekologické zátěže bývají vyváženy nižší kupní cenou. V Brně je takových pozemků značné množství, navíc jsou umístěné v příhodných lokalitách města a většinou mají i kvalitně vyřešenou dopravní dostupnost a možnost zásobování," uvádí František Šudřich.

Developeři upozorňují, že k úspěšné přestavbě brownfieldů je nutné, aby s nimi spolupracovalo i město. Téměř vždy totiž musí nejprve změnit územní plán, který s rezidenční zástavbou nepočítal.