Drahých bytů v Praze přibývá. Levné hypotéky přitom brzy skončí

Podle dat developerských společností Central Group, Trigema a Skanska Reality vzrostla v loňském čtvrtém čtvrtletí prodejní cena nových pražských bytů meziročně o 2,2 procenta na necelých 108 tisíc korun za metr čtvereční. To je pomalejší růst než v předchozích letech. "Podle mě ale zatím nelze tvrdit, že ceny narazily na svůj strop. Potvrzuje mi to i chování developerů, kteří na konci roku přeceňovali nabídku a šli s cenami mírně nahoru," říká Milan Roček, zakladatel nezávislého portálu ­Cenovámapa.org, který monitoruje ceny bytů v zemi.

Sami developeři letos počítají se stagnací cen. Podle Dušana Kunovského, šéfa největší české developerské firmy Central Group, budou dále zdražovat byty v žádaných lokalitách a kvalitně připravených projektech, naopak pokles čeká v případě předražených nemovitostí na méně atraktivních místech.

Praha je tradičně centrem rea­litního trhu, kde jsou byty nejdražší. Ceny ale rostou i v dalších městech. Data Trigemy ukazují, že novostavby mimo Prahu zdražily v posledním čtvrtletí meziročně o 16 procent zhruba na 65,5 tisíce korun za metr čtvereční. Podobný růst zaznamenala i společnost Deloitte, která v lednu zveřejnila celorepubliková data za loňské třetí čtvrtletí. Průměrná cena za byt, včetně těch pražských, činila přes 70 tisíc korun za metr čtvereční.

Drahé pozemky a slabá nabídka

Důvodů růstu cen bydlení je více. Developeři zmiňují, že dráž nakupují stavební pozemky, což se následně promítá i do částek, za něž byty nabízí. Pozemky podle dat Českého statistického úřadu zdražovaly v uplynulých letech tempem šest až deset procent za rok.

BYTY JSOU STÁLE DRAŽŠÍ, HYPOTEČNÍ TRH NA REKORDECH

Zároveň přetrvává silná poptávka, která dlouhodobě překonává nabídku. V Praze se během loňského čtvrtého čtvrtletí prodávaly nemovitosti dokonce lépe než během nejsilnějších let 2015 a 2016. Celkem tu developeři udali přes dva tisíce nových bytů. To je zhruba stejně jako v celém zbytku republiky. Počet bytů v nabídce proti tomu neroste, mimo Prahu dokonce klesá.

K lidem, kteří si kupují byty na bydlení, se navíc začínají stále více přidávat investoři, například realitní fondy. Ty odkupují části developerských projektů s cílem byty dále pronajímat. Zájmu o novodobé činžovní domy vychází vstříc také developeři. Zatímco nyní je k nájemnímu bydlení určena asi desetina výstavby, například Finep plánuje dát k pronájmu až třetinu svých chystaných bytů. "Zájem fondů ještě více sníží počet volných bytů určených pro běžnou poptávku. Stejné množství bytů se rozdělí mezi menší počet vlastníků," konstatuje Roček.

Zesílí tak tlak na další růst cen. Zmírnit by jej mohla hlavně rychlejší výstavba. Tu má zajistit nový stavební zákon, který by měl zkrátit úřední povolování staveb. Návrh momentálně leží v Poslanecké sněmovně. "I kdyby se jej povedlo schválit před volbami, bude trvat ještě rok nebo dva, než se jeho efekt na výstavbě projeví," říká předseda představenstva Trigemy Marcel Soural.

Podle Kunovského je navíc důležité nejen urychlit zisk stavebního povolení, ale také zrychlit jednání na úrovni obcí, které rozhodují o změnách územního plánu. Velká města však varovala, že stávající podoba zákona může v tomto směru naopak uškodit a celý proces ještě více zablokovat.

Šéf Central Group by kromě nového stavebního zákona uvítal i změnu rozpočtového určení daní, která by obce více motivovala k podpoře výstavby.

Konec levných hypoték

Rostoucí ceny bydlení neovlivňují jen realitní trh, ale odráží se také v bankovnictví. Kupující totiž většinu transakcí financují hypotékou. V Praze tak loni kupovali 57 procent bytů. "Vnímáme, že došlo k mírnému nárůstu zřejmě vlivem rozvolnění pravidel České národní banky a konkurencí, která tlačí dolů úrokové sazby," říká šéf Skanska Reality Petr Michálek.

Zvýšený zájem o hypotéky potvrzují i další statistiky. Podle dat Fincentrum Hypoindexu banky loni půjčily svým klientům v rámci úvěrů na bydlení 254 miliard korun, což je historické maximum, ke kterému přispělo i zdražování na nemovitostním trhu. Podle nedávné analýzy Československé obchodní banky, která je lídrem na trhu v poskytování bydlení, růst objemu sjednaných hypoték letos přibrzdí, a to až o 10 procent. "Uplynulý rok byl výjimečný, letošní takový určitě nebude," řekl Vlastimil Nigrin, místopředseda představenstva Hypoteční banky, která spadá do finanční skupiny ČSOB.

I to by však pro tuzemské bankovní domy znamenalo velmi plodné období. Pakliže by byl tento odhad přesný, trh by na konci roku zaznamenal objem nových hypoték ve výši 225 miliard korun, což by se rovnalo hodnotám ze silných let 2016 a 2017. Podle Nigrina bude jedním z hlavních důvodů mírného poklesu fakt, že se letos neočekávají tak výrazné daňové změny jako loni. Také došlo ke zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitosti, což lidi významně motivovalo k většímu sjednávání hypotečních úvěrů. Při pořizování nemovitosti mohli ušetřit až stovky tisíc.

K utlumení zájmu dojde také proto, že se zřejmě pomalu začne zvyšovat průměrná úroková sazba u hypoték, která se odvíjí od ceny zdrojů na mezibankovním trhu. Ty v posledních měsících podražily, což potvrzuje i hlavní ekonom ING Jakub Seidler. I tak podle něj ale průměrná úroková sazba u hypoték nepřesáhne v následujících měsících roku 2,5 procenta. "Růst bude spíš mírný. Rizik v kontextu pandemie je hodně a situace na trhu se může rychle otočit," uvedl.

Průměrná sazba u hypoték podle údajů Fincentrum Hypoindexu klesala posledních devět měsíců. V prosinci byla 1,96 procenta.