Někteří obchodníci v nákupních centrech jsou ve vážných finančních problémech. Několik majitelů retailových sítí otevřeně prohlašuje, že krachují. Kanceláře jsou poloprázdné a mnoho firem zjišťuje, že je v původním rozsahu vůbec nebude potřebovat. Jeden by řekl, že cena komerčních nemovitostí se tak musí snižovat. To se však zatím podle logiky našich nemovitostních fondů neděje. Dokonce by situace měla být přesně opačná, soudě podle posledních měsíčních zpráv jednotlivých fondů, které stále připisují kladné zhodnocení.

Tento článek patří do placené sekce.

Pro vás jej odemknul někdo, kdo má předplatné.


Pokud budete předplatitelem, budete moci stejným způsobem odemykat placené články i pro své přátele.
A získáte i řadu dalších výhod.

Investice do realitních fondů v posledních letech zažívaly boom. Možná i díky finančním a investičním poradcům, kteří z původního doplňku portfolií udělali v mnoha případech stěžejní složky. Atraktivní růst cen v posledních letech spolu s typem "hmatatelného" aktiva, což mají čeští investoři rádi, tak namíchaly koktejl, na který dostalo chuť mnoho investorů.

Související

To se dá hezky ilustrovat na číslech Asociace pro kapitálový trh. Zatímco k poslednímu září před pěti lety bylo v nemovitostních fondech proinvestováno něco přes osm miliard korun, v září letošního roku už to bylo přes 41 miliard. Tedy asi pětinásobek. Naproti tomu akciové fondy ve stejném období nejsou ani na dvojnásobku (růst o 89 procent). Dluhopisové fondy pak dokonce rostly jen o třetinu (32,7 procenta).

Toho si všimlo i mnoho subjektů a s trochou nadsázky se dá tvrdit, že kdo nemá svůj nemovitostní fond, jako by nebyl. Opět použiji stejný horizont, tedy pět let. Pokud jste v lednu 2015 chtěli investovat do českého retailového nemovitostního fondu, měli jste na výběr přesně ze čtyř možností. Dnes jich máte 13, přičemž šest z nich vzniklo v loňském a letošním roce. Představa investorů o tom, jak takový nemovitostní fond funguje, je zpravidla tato: vezmu velkou drahou nemovitost a rozdělím ji na spoustu malých podílů, které si mohu koupit. Díky tomu za svou tisícikorunu mohu participovat na vlastnictví nemovitosti za miliardu korun.

Jak už to tak bývá, ďábel je skrytý v detailu. Jednotlivé fondy se od sebe hodně liší a investor by tak měl věnovat pozornost i nudným věcem, jako je množství vlastněných nemovitostí a jejich obsazenost, celkové zadlužení fondu či délka nájemních kontraktů. To vše spolurozhoduje o tom, zda fond čekají dobré, či horší zítřky. Jenže výnos je zpravidla to první i poslední, co klienty zajímá. Ten letošní se zatím pohybuje od dvou procent do 5,5 procenta. A tím se dostáváme k meritu věci − způsob, jakým byl dosažen. V praxi máte dvě možnosti. Buď jste nemovitost v minulosti výhodně koupili a její hodnota se v čase zvýšila. Tohoto zvýšení dosahujete stavebními úpravami, technickým zhodnocením nebo zvýšením vybíraného nájemného. Po pár letech jste nemovitost se ziskem prodali. Nezpochybnitelná tržní transakce a standard fondů na západ od nás.

Nebo prodávat nechcete, nemovitost držíte a cenu v průběhu času upravujete. Toto přeceňování probíhá na základě odborných posudků. A tam, jak se ukázalo v jednom z rozhodnutí ČNB, mohou být taková přecenění trochu na vodě. Jeden z velkých českých fondů totiž nedávno dostal pokutu za to, že nemovitost ve fondu sice přeceňoval, ale podle kontrolorů z národní banky "nebyly zjištěny objektivní důvody, které by mohly vysvětlovat navýšení hodnoty nemovitosti".

To rozhodně neznamená, že takto postupují všichni, a věřím, že se jednalo o chybu, které se fond dopustil v minulosti a byla napravena. Ale lze tak ilustrovat, jak vrtkavé takové posudky (a s nimi spojená dosažená papírová zhodnocení) mohou být. Záleží pak jen na tom, jak odvážné byly jednotlivé fondy v přeceňování nemovitostí v čase. Některé k němu přistupovaly velmi konzervativně, některé byly odvážnější.

Abych odpověděl na otázku z úvodu. Proč se zatím nepřeceňuje směrem dolů? Dosud k tomu nebyl důvod, zejména kvůli ochranným vládním programům. Ale i ty jednou skončí a fondy, které tato obchodní centra a kanceláře vlastní, na to budou muset reagovat. Nemovitosti do portfolia určitě patří, ale jako vždy platí, že nic se nemá přehánět. Setkávám se totiž v poslední době s investory, kteří mají ve fondech a nemovitostních cenných papírech drtivou většinu majetku. Určitě totiž neplatí, že realitní fond je bezrizikový produkt a "lepší" spořicí účet.

Související

Líbil se vám článek? Chcete víc takových článků?

Kupte si předplatné a můžete si je číst všechny. Navíc bez reklam a s možností odemykat placené články pro přátele.

Vyzkoušejte předplatné HN+
Newsletter

Týden v komentářích HN

Máte zájem o informace v širších souvislostech?

Každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr komentářů, které se během týdne objevily v Hospodářských novinách. Těšit se můžete na texty Petra Honzejka, předního ekonoma Tomáše Sedláčka, kardiologa Josefa Veselky a dalších. Výběr pro vás připravuje Jan Kubita.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů za účelem příjmu newsletteru. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru