Kdo teď čeká slevu nájmů, čeká marně

Pro Čechy, kteří obecně k Německu a konkrétně k Berlínu vzhlížejí jako k Mekce levných a dostupných nájemních bytů, ještě upřesnění.

V Berlíně, ale také například v Hamburku a dalších německých městech jsou prohlídky bytů proslulé tím, že přilákají mnoho žadatelů, kteří se zoufale snaží najít pronájem bytu v dobré lokalitě (obvykle poblíž centra) za rozumnou cenu (ve výše uvedeném případě šlo o 550 eur včetně topení a vody za 54 m2). Stovky odpovědí na inzerát proto nejsou žádnou výjimkou.

V České republice, kde jsou byty drahé, regulace nájemného vlastně neexistuje a politici se dlouho a neúspěšně předhánějí v nápadech, jak zlevnit nájmy, je majitel bytu potěšen, když se na inzerát ozve deset dvacet zájemců. Megafony k jejich uklidnění opravdu nepotřebuje. Podle realitních makléřů i desítka odpovědí svědčí o tom, že je cena nastavena správně. Majitel bytu, případně realitní makléř, pak musí počítat s tím, že polovina zájemců si domluví prohlídku a nepřijde (většinou bez omluvy), polovina z té druhé poloviny nadšeně při prohlídce vykřikuje, že se okamžitě nastěhuje. A pak se už nikdy neozve.

Co ale znamená správně nastavená cena nájemného? A jak se může pronajímatel i budoucí nájemce orientovat? A dává smysl čekat na pokles cen, ke kterému prý přispěje omezení turistického ruchu kvůli pandemii covidu-19 a příliv nových bytů na trh kvůli omezení Airbnb?

Statistiky nepotvrzují nic

Nutno říci, že žádná databáze reálných nájmů neexistuje. I proto se realitní odborníci shodují v tom, že ve většině případů rozdíl mezi nabídkovou cenou nájmu a reálnou cenou nájmu nebude tak výrazný jako v případě prodeje bytů. Při velkém zájmu o byt majitel nemá důvod vyjednávat o ceně a při malém je většinou nucený slevit přímo v inzerátu. "Přátelské" pronájmy mezi známými pak nemají šanci do statistik proniknout vůbec.

Nedostatek informací se ostatně odráží i ve zveřejňovaných údajích.

Podle informací serveru Bezrealitky.cz kleslo nájemné v Praze ve druhém čtvrtletí oproti prvnímu o 5,8 procenta na 276 korun za metr čtvereční. Pokles nájemného zaznamenaly podle tohoto zdroje také Plzeňský, Středočeský, Zlínský a Moravskoslezský kraj. V ostatních krajích nájemné rostlo, největší zdražení prý nájemníci pocítili v Karlovarském kraji.

Společnost UlovDomov uvádí v Praze za druhé čtvrtletí oproti prvnímu pokles nájemného o desetinu (u dvoupokojového bytu nyní kleslo cca na 15 tisíc korun měsíčně), ve všech ostatních velkých městech se podle tohoto zdroje naopak nájemné zvýšilo.

Společnost RealityMix zase uvádí největší pokles cen nájmů v Praze, Liberci, Karlových Varech (přesně naopak od Bezrealitky.cz), Ostravě a Olomouci. Průměrná cena v Praze podle tohoto zdroje klesla ze 353 korun v červenci 2019 na aktuálních 326 korun za metr čtvereční. Což je ale stále o padesát korun více než průměr uváděný firmou Bezrealitky.cz.

Takže kde je pravda, když se ukazuje, že se společnosti, které sledují trh, nejsou schopny shodnout nejen na konkrétní ceně nájmu, ale dokonce ani na trendech v jednotlivých krajích a městech? Nutno říci, že jejich vina to není. Nejde ani o statistickou chybu.

Nájemné záleží nejen na poloze, stáří a vybavení bytu, ale mění se třeba i podle majitele (někdo dává přednost okamžitému pronájmu za nižší cenu, jiný si podnájemníky pečlivě vybírá a raději si počká), případně realitní kanceláře, která se snaží cenu udržet co nejvýš. Občas se stane, že se nějaká čtvrť stane náhle módní a ceny zde rostou skokem. Občas se zase náhle objeví příliš mnoho volných bytů ve stejné lokalitě a cena pro změnu padá. Analýza nájemného v České republice společnosti Deloitte pro ministerstvo pro místní rozvoj z června 2019 uvádí, že cena bytu za metr čtvereční klesá až na regionální výjimky také s velikostí bytu (čím větší, tím po přepočtu na metry levnější).

Nájemné v developerských novostavbách je podle této studie v průměru o 22,5 procenta vyšší oproti cihlovým domům a měšťanské historické domy jsou oproti cihlovým domům dražší o 12 procent.

V praxi platí, že ani dva byty dvou majitelů ve stejném domě nebudou mít stejnou cenu za metr čtvereční. Průměrný nájem prostě neexistuje.

Věštění nefunguje, zkušenost ano

Přesto to neznamená, že se nedají odhadnout alespoň trendy vývoje nájemného v místech, kde se skokem nemění počet bytů v nabídce, případně nestaví nový závod nebo naopak nepřišla katastrofa v podobě úbytku turistů. Posuzovat vývoj nájemného například v Praze 1, kde je trh pokřiven fenoménem Airbnb, nedává podle realitních makléřů žádný smysl. To samé platí například i pro Mladou Boleslav či Plzeň, kde došlo k výpadkům kvůli odstávce průmyslové výroby. Dopad na nájemné v běžných bytech byl ale nulový, protože i v těchto případech šlo spíš o krátkodobé ubytování, především ubytovny.

Stejně tak se nelze orientovat podle mimořádné situace, což ukazuje i nedávný nouzový stav vyhlášený kvůli koronaviru, kdy se zavřelo mnoho podniků a lidé nuceně zůstávali doma za méně peněz. Vláda chtěla nájemníkům tuto "nepříjemnost" vynahradit tím, že jim umožnila požádat o odklad nájemného v případě, že jsou zasaženi opatřeními proti pandemii. Odložit nájem si mohli až do srpna tohoto roku. Nakonec požádalo o nutné potvrzení úřadu práce 44 lidí, deseti z nich jejich žádost úřad zamítl.

V praxi nájemníci spoléhali spíš na přímou dohodu s pronajímatelem. "Měli jsme několik individuálních případů lidí, kteří se ocitli doma na kurzarbeitu. Těm jsme vyšli vstříc slevou na nájemném ve výši dvaceti procent na dva až tři měsíce. Šlo celkem o dva byty," uvedl David Fogad, výkonný ředitel Fondu českého bydlení SICAV, který se specializuje na výkup nájemního bydlení ve staré zástavbě.

Pokud krátkodobá opatření typu omezení turistiky či vynucený home office nemají na ceny nájemného výrazný vliv, tak dlouhodobá a vleklá krize by se už na nájemném, především kvůli změně zájmu o nájemní byty, projevila. Aspoň někde a někdy. Protože ani dopad krize není plošný, a to nejen co se týká pracovních příležitostí a výdělků.

Jak vyplývá z údajů Českého statistického úřadu, od roku 2010 do poloviny roku 2013 došlo v Praze k velmi mírnému poklesu nabídkových cen nájemného.

V Brně tyto ceny prudce klesly mezi lety 2011/2012 a poté následovala zhruba čtyřletá stagnace. V Ostravě nabídková cena nájemného podle Českého statistického úřadu kontinuálně klesala do roku 2016.

Makléři vzpomínají na dobu po finanční krizi roku 2009 jako na období, kdy sice nijak výrazně nájemné neklesalo, ale prodlužovala se délka, po kterou byl byt prázdný.

Majitelé bytů s ohledem na jejich ceny a ceny vybavení totiž nejsou příliš ochotni slevit a potenciální nájemníci zase nemají tak velký výběr, aby se vyplatilo neustálé stěhování. Zejména ne ve chvíli, kdy je podmínkou pro nový nájem složení kauce.

Zkušenosti ze zahraničí zase ukazují, že v dobách ekonomického útlumu rostou ceny nájmů v malých bytech a bytech v méně zajímavých lokalitách, protože startují z nižší základny. Jsou prostě obecně levnější, tak je o ně podstatně větší zájem než o drahé velkorozměrné byty v centrálních částech. Ale ani ty cenově neklesají, v lepším případě (z hlediska nájemníků) jejich cena stagnuje.

Očekávat, že pandemie covidu-19 vyřeší situaci s vysokými cenami na trhu nájemního bydlení, se nedá. Stejně jako spoléhat na to, že majitelé luxusních bytů v centru, které jsou určeny pro cizince, budou houfně a za nízké ceny nahánět české podnájemníky. Koronavirus ani zákaz Airbnb nevyřeší nedostatečnou nabídku a naprosto chaotickou situaci na nájemním trhu, kde se majitelé bojí nájemníků a nájemníci nikdy netuší, co přijde zítra.