Pandemie koronaviru se výrazně podepsala na prodeji domů a bytů v Česku. Hypotéky jen v březnu poklesly zhruba o čtvrtinu, další měsíce mají podle odhadů České bankovní asociace přinést propad dokonce až o polovinu. Důvodem je nejen karanténa, která paralyzovala život v zemi, ale především nastávající prudké ochlazení ekonomiky, růst nezaměstnanosti a pokles příjmů. V důsledku toho všeho lidé očekávají zlevnění nemovitostí, jejichž ceny v minulých letech letěly raketově vzhůru.

Podle odborníků, jež HN oslovily, zlevní především byty ve staré i nové zástavbě v neatraktivních lokalitách. A také ty, u nichž měli prodávající přemrštěné požadavky. Jinde se ovšem výrazný okamžitý pokles cen prozatím čekat nedá.

"V současné situaci se dá očekávat, že se kupci budou snažit vyjednávat slevy. Ale prodejci na ně nebudou chtít přistupovat," říká expert na reality Pavel Kliment z poradenské společnosti KPMG.

Na nějaký čas kvůli tomu podle něj mohou klesnout objemy prodejů. Vlastníci ale s cenou dolů nepůjdou, dokud nebudou pod silným tlakem − například pokud by developerům docházely peníze. Růst cen nastane nejdřív za několik let, doplnil Petr Pelc, portfolio manažer společnosti Cyrrus. "Myslím, že pro roky 2020 a 2021 lze očekávat pokles trhu," uvedl.

Pokles cen se nedá čekat v souvislosti s tím, že někteří majitelé bytů nebudou kvůli poklesu příjmů či ztrátě zaměstnání mít na splácení hypotéky. Záplava levných a kvalitních bytů, jichž by se tito lidé museli pod tlakem dluhu zbavovat, je ale nereálná: banky nutí klienty prodávat nemovitosti pod tlakem jen velmi nerady a radši volí změnu splátkového kalendáře. To ostatně v Česku ukázala i finanční krize na konci první dekády.

Vývoj cen bude rozdílný podle typu nemovitostí i regionu. Pokles patrně nastane u zmíněných méně atraktivních lokalit, naopak ve výprodeji se neocitnou prémiové byty. Například ty v centru Prahy, navzdory těžkostem spojeným s paralýzou cestovního ruchu, především nedostatkem zahraničních turistů využívajících službu Airbnb. Nejen z důvodu, že se očekává obnovení možností cestovat, ale hlavně proto, že do nich především v Praze 1 mají podle informací HN významně zainvestováno čeští miliardáři a ti několikaměsíční výpadek příjmů dokážou přežít.

Ani mimo Prahu se podle Jakuba Kořínka, spoluzakladatele investičního Fondu českého bydlení, prakticky nic nezmění. "Faktory, které hnaly ceny bytů v Praze vzhůru, nebyly v ostatních regionech přítomny vůbec nebo jen minimálně. Segment krátkodobých pronájmů zde prakticky neexistoval, zrovna tak cizinci investují do mimopražských bytů minimálně. V regionech tedy není důvod pro pokles poptávky," uvedl. Velká města podle něj naopak přestanou být v případě ekonomické krize tak lákavá jako dosud, takže lidé zůstanou v regionech a budou si pořizovat bydlení spíš tam.

Tento článek patří do placené sekce.

Pro vás jej odemknul někdo, kdo má předplatné.


Pokud budete předplatitelem, budete moci stejným způsobem odemykat placené články i pro své přátele.
A získáte i řadu dalších výhod.

V souvislosti s regiony pak realitní kanceláře naopak zaznamenaly zajímavý fenomén: v posledních měsících tam výrazně stoupla poptávka po druhém, záložním bydlení. V některých lokalitách se vyprodaly i dlouho neprodejné nemovitosti. Podle makléřů nejde o snahu zajistit letošní dovolenou, pokud nebude možné vycestovat ven, ale spíš o přípravu na obdobné situace jako nynější pandemie, které mohou kdykoliv přijít.

Obavu z propadu realitního trhu se rozhodla řešit i vláda, když schválila návrh ministryně Aleny Schillerové (za ANO) zrušit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti a odpočet úroků z hypoték z daňového základu. Obojí by podle ministerstva mělo rozhýbat trh s nemovitostmi a možná i o něco srazit ceny. Developeři nových projektů, z nichž se zmíněná daň neplatila nikdy, ale upozorňují, že zrušení odpočtu hypoték byty naopak prodraží. Realitní obchodníci zase tvrdí, že o co přijde rozpočet na uvedené dani u prodeje starých bytů, o to víc dostanou prodávající, takže na slevy se spoléhat nedá.

Krize se dotýká i nájemního bydlení. Vláda protlačila parlamentem zákon, podle nějž lidé nebudou moci dostat výpověď, pokud nebudou do konce července schopni platit nájemné. Dluh ale budou muset uhradit do konce letošního roku, což může být potíž kvůli očekávanému růstu nezaměstnanosti či poklesu příjmů. "Zákon byl šitý hodně rychlou jehlou a jen se bojím, aby se neobrátil proti nájemníkům a pronajímatelé na konci roku nedostali možnost jim dát výpověď i ve chvíli, kdy jim budou dlužit například i malou částku," řekl právník specializující se na nemovitosti Jan Eisenreich.

Mnoho lidí má tendenci srovnávat dopady současné koronavirové pandemie na trh s nemovitostmi s účinky nedávné finanční krize. Stejně jako před rokem 2009 ještě donedávna poptávka výrazně převyšovala nabídku a ceny nemovitostí − nových i těch starších − letěly vzhůru. Často bez ohledu na kvalitu projektu a lokalitu. Růst se týkal především Prahy a dalších velkých měst a jejich nejbližšího okolí.

Přestože finanční i koronavirová krize trh zchladily a ani u jedné nebylo jasné, jak dlouho potrvají, existují mezi nimi významné rozdíly, které měly a mají vliv na vývoj cen nemovitostí.

Zaprvé je to rozdílná nabídka: v letech 2000 až 2009 developeři podle údajů Českého statistického úřadu dokončili zhruba 103 tisíc nových bytů v bytových domech, což byly převážně městské projekty. V letech 2010 až 2019 ve stejné kategorii vzniklo necelých 86 tisíc bytů. Nabídka nových bytů v posledních deseti letech byla zhruba o pětinu chudší oproti předchozí dekádě.

Zadruhé je to rozdílná politika centrální banky. V prvním desetiletí milénia se úrokové sazby ČNB, které ovlivňují také cenu hypoték, pohybovaly zhruba mezi dvěma až pěti procenty a až v roce 2009 po vypuknutí finanční krize spadly na jedno procento. Od roku 2010 ČNB snižovala postupně základní úrokovou sazbu až na 0,05 procenta a teprve od roku 2017 je začala postupně zvedat až na nedávné 2,25 procenta. V nynější krizi sazbu srazila na 0,25 procenta. Peníze v druhém desetiletí 21. století tak byly v průměru o polovinu "levnější" než v předcházejícím. Takže zatímco vydělat na úrocích například na termínovaných vkladech bylo podstatně obtížnější než dřív, investice do nemovitostí začaly naopak být atraktivnější.

Zatřetí je tady faktor ekonomiky, především nezaměstnanosti. Zatímco v prvním desetiletí klesala postupně zhruba z osmi procent na 4,5, a to velmi pozvolna, v druhém desetiletí nejprve coby následek krize prudce vyletěla k deseti procentům, pak ovšem rychle klesala, až se v posledních letech pohybovala dokonce kolem dvou procent. Plná zaměstnanost vedla k růstu mezd a platů, a tedy k vyšší poptávce po vlastnickém bydlení.

Současně bylo Česko po celou dobu členem Evropské unie a zejména Praha a další univerzitní města lákaly investory, ale i studenty i pracovníky ze zahraničí. Cizinci se na poptávce po nových bytech podle developerů podíleli zhruba pětinou. Ještě významnější vliv měli na poptávku po nájemním bydlení ve městech, s ní i na ceny pronájmů, a tedy i zhodnocení bytu jako investičního aktiva.

Další osud trhu realit bude závislý na vývoji české i světové ekonomiky. Důležité bude i obnovení volného pohybu přes hranice − nejen pro sezonní dělníky v zemědělství či v továrnách, ale především pro kvalifikované pracovníky, studenty a turisty. Hlavní úlohu ale nakonec budou mít centrální banky a jejich měnová politika. Pokud budou i nadále držet ultranízké úroky, zůstanou nemovitosti pro investory velmi lákavé.

S přispěním Adama Váchala

Související

Líbil se vám článek? Chcete víc takových článků?

Kupte si předplatné a můžete si je číst všechny. Navíc bez reklam a s možností sdílet přátelům.

Vyzkoušejte předplatné HN+
Newsletter

Sedmička HN

Život jsou povinnosti i radosti. A proto tu je newsletter Sedmička - každé ráno v sedm vám přinese sedm tipů na podnětné a zajímavé čtení z domova i ze světa. A k tomu pár nápadů, čím se zabavit nebo čím potrápit mozkové závity.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů za účelem příjmu newsletteru. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru
Newsletter

Byznys podle HN

Nechcete, aby vám uniklo to nejdůležitější?

Pro naše čtenáře připravujeme každý týden newsletter o byznysu a finančních trzích. Stačí zde zadat svůj email a každý pátek od nás dostanete souhrn událostí, které byste neměli minout. A přidáme osobní tipy čtyř osobností newsroomu Hospodářských novin. Píše Martin Jašminský, Luděk Vainert, Luboš Kreč a Petr Kain.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru