Realitní fondy lákají velké investory i obyčejné střadatele, nabízejí nadstandardní výnosy

"Realitní fond umožní běžnému člověku investovat i do komerčních nemovitostí, což by pro něj za jiných okolností bylo složité," říká Roman Latuske, který má na starosti byznys development v realitním fondu ZDR Investments. Latuske by jedním z účastníků debaty Hospodářských novin, která se minulý týden odehrála na půdě vydavatelství Economia a zaměřila se právě na téma investování do nemovitostních fondů.

Realitní fondy fungují tak, že získávají peníze od stovek svých vkladatelů a tyto prostředky spojí s výhodnými úvěry od bank. Za takto získané peníze pak fondy pořizují různé nemovitosti − logistické parky, výrobny, kancelářské budovy nebo obchodní centra. Nemovitosti ve fondu mají většinou své dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak plyne podílníkům fondu − investorům − stabilní výnos.

Podle dat, která shromažďuje specializovaný webový portál Investujme − společný projekt Hospodářských novin a Institutu pro strategické investice při VŠE −, dosahovaly výnosy některých realitních fondů v období mezi loňským a letošním červnem více než deseti procent. Nabízely tedy zhodnocení výrazně přesahující současnou inflaci. Přitom je zhodnocování peněz prostřednictvím nemovitostí stále považováno za jednu z relativně konzervativních investic, které mívají obvykle nižší výnosy.

Realitní fondy se dělí na dvě základní kategorie. Takzvané fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou pro movitější klienty, zatímco přísněji regulované retailové fondy jsou pro běžné střadatele. Liší se také výší minimální vstupní investice i výnosy. Fondy také mají různé zaměření na druh nemovitostí, které pořizují do svých portfolií nebo jsou aktivní v odlišných regionech. Některé se zaměřují i na rezidenční areály s nájemními byty, nebo dokonce na pronajímatelnou zemědělskou půdu. Pomocí fondů se investoři stávají spolumajiteli, a získávají tak investiční alternativu, která leckdy může poskytnout ochranu proti výkyvům ekonomických cyklů.

V žebříčku HN nejvýnosnějších realitních fondů pro movitější investory (FKI) obsadily ve druhém čtvrtletí první příčky dva nemovitostní fondy pražské společnosti Wood & Co. Ve sledovaném druhém čtvrtletí jejich výnosy dosáhly 19 a 12 procent. Výnos přes deset procent měl i fond ZDR Investments.

Místopředseda představenstva fondu Wood & Co. Jiří Hrbáček vidí za dvojciferným zhodnocením hlavně fakt, že středoevropský realitní trh zažívá dobré časy a Česko a jeho sousedé jsou plnohodnotnými členy Evropské unie, což posiluje důvěru investorů v místní prostředí. "Našemu fondu se daří nacházet kvalitní investiční příležitosti a dobře je kupovat. Máme tým zhruba 30 lidí, který se o dané nemovitosti stará. Musíme znát potřeby a tužby nájemníků," řekl Hrbáček během panelové diskuse.

Retailové nemovitostní fondy − určené pro drobné střadatele − dosahovaly mezi loňským a letošním červnem podle žebříčku Top realit­ní fondy HN výnosů zpravidla mezi čtyřmi a 7,4 procenta. Mezi nejvýnosnějšími se umístily fondy ČSOB Akciový realitní a fondy firem ZFP a Conseq.

Dita Kaňová, členka představenstva ZFP Group, během diskuse upozornila, že retailové fondy podléhají přísnější regulaci, a mají tedy menší zhodnocení než fondy pro kvalifikované investory. Tyto fondy například musí držet 20 procent svých finančních prostředků v hotovosti, a mají tak méně peněz na investice. Realitní fond ZFP Group dosáhl ve sledovaném období téměř 6,5procentního zhodnocení vložených prostředků.

Že zájem o realitní fondy roste, ukazují i nejnovější data. Objem prostředků investovaných do tohoto typu fondů vzrostl ke konci června meziročně o více než třetinu a je už téměř na 35 miliardách korun. Od poloviny roku 2015 se téměř zpětinásobil a v současnosti už tvoří asi 6,6 procenta celkových prostředků, které mají tuzemští střadatelé v různých podílových fondech.

Nevýhodou realitních fondů může pro některé investory být to, že jde o dlouhodobou investici. Investované peníze musí ve fondu zůstat zpravidla první tři roky a vkladatel z investice po tu dobu nemůže vystoupit. Účastníci debaty se shodli, že jednou z nejdůležitějších vlastností investorů by měla být trpělivost. Doporučují, aby investoři uvažovali v horizontu nejméně pěti let.

Některé fondy nepůsobí jen na českém trhu, ale mají aktivity i v zahraničí. Některé, jako například od firem ZDR a Premiot, jsou přímo navázány na developerskou činnost. Na tuto výhodu poukázal v debatě i zakladatel a výkonný ředitel investiční skupiny Premiot Group Ondrej Spodniak. Spodniakova skupina má developerské aktivity kromě Prahy a Brna i v Budapešti a Londýně. Například v Londýně se zaměřuje na výstavbu studentských kolejí na brownfieldech. V Budapešti se zase soustřeďuje na hotely. Některé z těchto projektů časem nejspíše přejdou do majetku realitního fondu.

Účastníci debaty připustili, že současná rychlost zhodnocování peněz v realitních fondech je výjimečná a nejspíše se dvouciferné výnosy v budoucnosti nepodaří udržet. Podle Hrbáčka z Wood & Co. lze očekávat výnosy FKI fondů spíše kolem osmi až deseti procent. Kaňová ze ZFP řekla, že klienti z řad běžných střadatelů mohou očekávat roční zhodnocení spíše v rozmezí čtyř až pěti procent.

NEJVÝDĚLEČNĚJŠÍ FONDY