Češi hodnotu svých nemovitostí jen tuší

Inicioval jste u nás vznik prvního studijního programu MBA se zaměřením na nemovitosti, který je vhodný pro developery, investory, ale i pro zprostředkovatele. Co si od něj slibujete?

Především zlepšení povědomí o nemovitostním trhu a jeho zákonitostech. Posluchači se naučí, jak funguje trh s prostory, trh s investicemi a developerský trh a pochopí jejich vzájemné souvislosti. Naučí se vnímat, jak se změna na jednom z těchto trhů odrazí na celém trhu a nakolik ovlivní jeho jednotlivé účastníky. Program je pojat jako celistvý a jeho absolvent bude vybaven komplexními vědomostmi z pohledu ekonomického, technického a právního.

Především zprostředkovatelé nemovitostí se mají co učit, jelikož jejich funkce na trhu s nemovitostmi je opodstatněná, jen pokud účastníkům trhu poskytnou přidanou hodnotu. A to se až příliš často neděje. Zprostředkovatel si musí být schopen odvodit hodnotu nemovitosti nikoliv jen pouhým porovnáním s obdobnými transakcemi, musí znát ekonomiku developmentu, znát rizika každé ze stran obchodu, aby uměl pomoci najít nejlepší možnou variantu transakce. Správně vykonávaná funkce zprostředkovatele zajistí na trhu skutečný růst hodnot nemovitostí a omezí rizika spekulativních bublin.

Věřím, že programem MBARE, jak mu říkáme, přispějeme ke zvýšení kvality poskytovaných služeb na trhu s nemovitostmi. Studium by velmi pomohlo například i zástupcům měst, kteří by se rádi dozvěděli jak trh, a zejména development, funguje. Pokud města budou chtít investovat do sociálního bydlení, měla by umět si takový development spočítat a zároveň pochopit, jak touto aktivitou ovlivní zbytek trhu.

Co se dnes děje na trhu průmyslových nemovitostí. Jaké jsou aktuální trendy?

Mění se celý průmyslový trh, a to od základu. Důvodem je zájem o nové lokality − ten se přesunul z Prahy, krajských měst a z okolí dálnic do menších měst. To je dáno i situací na trhu s prací. Mění se technické standardy průmyslových prostor, jelikož uživatelé mají víc než v minulosti zájem zvýšit efektivitu provozu. V souvislosti s logistikou poslední míle a s automatizací procesů přicházejí nové koncepty skladování.

Softwarové vybavení průmyslových budov bude další výzvou s ohledem na trend Průmyslu 4.0. Musíme začít konkurovat okolním ekonomikám především produktivitou práce a průmyslové nemovitosti musí tento trend podpořit.

Mění se i postavení průmyslových nemovitostí na investičním trhu, kdy jsou stále populárnějším investičním aktivem nejen mezi zahraničními investory, ale i mezi Čechy. V budoucnosti si umím představit vznik trhu s veřejně obchodovatelnými podíly v českých fondech zaměřených na komerční nemovitosti, průmyslové nemovitosti nevyjímaje. A mohl bych pokračovat, neboť těch trendů je skutečně celá řada.

Češi hodnotu svých nemovitostí jen tuší

Jaká panuje situace na developerském trhu? Je prostor pro další výstavbu?

Myslím, že developerský trh je v současné době na vrcholu. Výstavba v poslední době hodně narostla, nicméně připravené pozemky se postupně vyčerpávají a příprava nových vázne. Na straně poptávky nelze rovněž očekávat další nárůst, limitem je hlavně pracovní trh. V exponovaných lokalitách již došlo k nárůstu nájemného a kvůli rostoucím nákladům výstavby je obdobný trend zřetelný i u nových projektů. Pokud se podíváme na hodnoty průmyslových nemovitostí, ty se teď dostávají na svůj vrchol. Další růst hodnoty bude tažen růstem nájemného spíš než poklesem výnosnosti, a to i s ohledem na limit daný úroky, které se pomalu ale jistě zvedají. Výhodu budou mít majitelé parků, které umožňují další rozvoj, developmentem je totiž možno hodnotu akcelerovat.

Jak se díváte na průmyslové areály v příhraničních lokalitách − staré sklárny nebo textilky. Mají šanci na proměnu, nebo se čeká, až spadnou?

Výstavba hal se z velkých aglomerací posouvá do menších měst a příhraniční lokality nejsou výjimkou. Velmi však záleží na přístupu jednotlivých radnic, na jejich zájmu na dalším rozvoji. Přeměna brownfieldu na nový funkční celek totiž není jen o vyčištění pozemku a stavbě nové haly, často je to o koncepci celé obce. Brownfieldy se z důvodu okolní výstavby staly součástí vnitřního zastavěného území města, často tu sídlí firmy, které v rámci obce nemají možnost provozovat svoji činnost v jiných prostorách. V takovém případě je lepší místo brownfieldu naplánovat například rezidenční zástavbu a umožnit přesunutí současných a budoucích nových provozů do lokality situované na kraji obce. K tomu je ovšem potřeba koncepce a dlouhodobé myšlení, nestane se to během několika měsíců v rámci jednoho volebního období. Developer je tvůrcem města, je vždy připraven naslouchat městu a jeho požadavkům, pokud jsou jasně formulovány.

Co mohou developeři udělat pro lokality, v nichž působí?

Developer se již z podstaty své činnosti podílí na rozvoji obce a na jeho změnách a může vnést nový náboj. Průmysloví developeři se musí více soustředit na služby v místě a tím zlepšit podmínky pro zaměstnance svých klientů, nájemců. Soustředit se na již dříve objevená a aplikovaná řešení − například v obci s průmyslovou zónou býval přítomen i praktický lékař, fungovala tam jídelna, a není důvod, proč by tomu tak nemělo být i dnes. Měli by se zaměřit na nedostatky, které v konkrétní lokalitě lze zlepšit − školka, bydlení, sportovní vyžití. Důležitá je komunikace s radnicí, a zde se opět vracíme k tomu, o čem jsme mluvili na začátku. Město musí mít svoji koncepci, vědět, co pro svůj rozvoj potřebuje.

Jak to vidíte ze středoevropské perspektivy?

Za posledních patnáct až osmnáct let ušel celý středoevropský region velký kus cesty, trh s průmyslovými nemovitostmi je sofistikovaný, hráči na trhu jednají racionálně, máme tržní data, která nám umožňují trh sledovat a predikovat jeho další vývoj. Poláci v tomto odvětví udělali vůči ostatním zemím Visegrádu obrovský skok, což je mimo jiné dáno jejich investicemi do infrastruktury, která propojila a vybavila dříve odlehlá území a tím umožnila umístění některých průmyslových a skladových investic v těchto lokalitách. Ostatní země našeho regionu v tomto smyslu dost zaspaly.

V čem jako celý region pokulháváme, to jsou možnosti investování do průmyslových nemovitostí a obecně do komerčních nemovitostí. Teprve před nedávnem vznikly první regionální fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti pro kvalifikované investory. Vidím obrovský potenciál ve fondech určených pro malé střadatele a s tím související trh s podíly takových fondů, tak jak je známe pod zkratkou REIT ze zahraničí.

A zde se vracím k potřebě indexu, který by vývoj hodnoty komerčních nemovitostí sledoval a umožňoval tak i malým investorům získat základní přehled o vývoji trhu vzhledem k vývoji jejich investice.

Mluvíte o indexu hodnoty komerčních nemovitostí. Můžete být konkrétnější?

Ve světě existuje hned několik druhů indexů hodnot komerčních nemovitostí. Nejznámějšími indexy jsou index Russell-NCREIF a indexy založené na IPD (Investment Property Databank). V krátkosti lze říci, že majitelé komerčních nemovitostí v indexu mají povinnost jednou za měsíc nebo čtvrtletně poskytnout informaci o hodnotě nemovitosti na základě posudku od oceňovatele nebo vložit informaci o transakční ceně. Takové indexy přispívají k transparentnosti trhu a umožňují ho zkoumat a mnohem lépe vnímat jeho současnost a budoucnost.

V rámci své akademické činnosti s kolegy na VŠE pracuji na vytvoření podobného indexu u nás. Vzhledem k tomu, že je mi nejbližší průmyslové odvětví, zatím se zaměřujeme na index hodnoty průmyslových nemovitostí. Časem bychom rádi tento index rozšířili i o ostatní odvětví komerčních nemovitostí.