Stavět v Praze nové bytové domy či nové městské čtvrti dnes developerům zabere i více než deset let. Pomalá výstavba spolu s vysokým zájmem investorů i „obyčejných“ lidí vede k růstu cen nemovitostí. Bydlení se tak stává stále hůře dostupné i pro střední třídu. Důvodem zdržování nejsou jen obstrukce stavebních úřadů, což má napravit nový stavební zákon. Vlečou se také jednání o změnách územních plánů. Praha to chce změnit i pomocí tzv. metodiky kontribucí developerů, tedy materiálu, který by měl dát jasnější pravidla debatám mezi politiky a investory. Firmy ale varují před nedořešenými problémy.

Nová pravidla vznikají kvůli nynějším složitým jednáním mezi městem, městskými částmi a developery. Radnice se brání výstavbě, která by neúnosně zatěžovala veřejné rozpočty a vedla například k prohlubování problémů v dopravě nebo školství. Od firem proto požadují, aby vedle bytů a kanceláří budovaly i nové školy, školky nebo parky. Požadavky se ale v každé městské části liší. Díky nové metodice by developeři měli od počátku představu, jak velké příspěvky na veřejnou vybavenost od nich budou radnice požadovat. Podle poradce náměstka pražského primátora Filipa Foglara to povede k férovějšímu prostředí.

„Nová metodika kontribuce je jen zformalizováním stavu, který tu už je. Příspěvky developerů do rozvoje území jsou realitou. Vnímám to tak, že se Praha snaží vnést do věci řád,“ říká Petr Palička, šéf realitní části investiční skupiny Penta, který byl spolu s Foglarem hostem debaty HN. Kromě nich se diskuse zúčastnil i Petr Hlaváček (Spojené síly pro Prahu/TOP 09), první náměstek pražského primátora zodpovědný za územní rozvoj, advokát a partner společnosti Clifford Chance Emil Holub a šéf developerské společnosti Trigema Marcel Soural.

2300 korun za metr čtvereční hrubé plochy by měl investor odvádět v případě, kdy bude třeba změna územního plánu

Pokud městem navrhovaná pravidla schválí pražští radní i zastupitelstvo, k čemuž by mělo dojít nejpozději po prázdninách, budou se týkat záměrů, kvůli nimž je nutné byť částečně měnit stávající územní plán. V části projektu, pro niž je třeba změna územního plánu, by měl investor odvádět 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Do té se počítá i plocha zastavěná stěnami. Pro části, kde územní plán už nyní výstavbu umožňuje, by město požadovalo 700 korun za metr čtvereční. Částka by se každoročně navyšovala o inflaci.

Související

Podle Foglara to zajistí, že nové projekty nebudou město neúměrně zatěžovat. Osm největších změn územního plánu, které Praha nyní projednává, podle něj vyvolá potřebu deseti tisíc nových míst v základních školách a čtyř tisíc ve školách mateřských. Náklady na ně šplhají k deseti miliardám korun. Město slibuje, že veškeré příspěvky půjdou na rozvoj oblasti, kde se developer chystá stavět.

„Praha supluje něco, co nefunguje. Veřejný sektor, obce a stát se nedomluvily, jak se budou rozdělovat daně. Obce mají peněz z daní méně, než by si k budování infrastruktury zasloužily,“ kritizuje plán Holub, podle něhož město za příspěvek nabízí jen to, že bude dělat svoji práci.

Kontribuce očima diskutujících

„Příspěvky jsou technikálie. Díky nim můžeme přesvědčit zastupitele, že projekt nebude škodit území a bude vyvážený.“

Petr Hlaváček, Magistrát HMP

„Kdyby bylo správně nastavené rozpočtové určení daní, vůbec bychom tu nad tématem developerských příspěvků neseděli.“

Filip Foglar, Magistrát HMP

„Město chce za příspěvek nabídnout hlasování zastupitelstva. Mohu si tedy kontribucí zaplatit změnu územního plánu či změnu zákona?“

Emil Holub, Clifford Chance

„Pravidla vnímám jako kompromis. Princip se nám nelíbí, ale chápeme, že v tuto chvíli není jiná cesta.“

Petr Palička, Penta Investments

„Kontribuce vnímáme jako sektorovou daň. Očekáváme, že nám pomohou v rychlejším povolování staveb.“

Marcel Soural, Trigema

Soural je sice podobně jako Palička rád, že se město snaží s developery dohodnout na sjednocení pravidel, a doufá, že to pomůže urychlit změny územních plánů, zároveň ale příspěvky považuje za nesystémové opatření. Oba developeři by byli raději, kdyby se šlo cestou změny rozpočtového určení daní a stát by obcím nechával více peněz, které na povinných odvodech vybere. S tím ale stávající vláda nyní nepočítá.

Developer bude moci výslednou sumu uhradit penězi, pozemky nebo například převedením školek, škol či bytů na město. Právě na zisk nových městských bytů klade vedení Prahy důraz. Rozšíření městského bytového fondu bylo jedním z hlavních slibů současné magistrátní koalice. Naopak do hodnoty příspěvku nepůjde započítat výstavba parkovacího stání či inženýrských sítí a úprava veřejného prostranství nebo chodníků před budovou. To podle města slouží přímo samotnému projektu, nikoliv veřejnému zájmu.

„Není dořešené, že si park, který postavíme, někdo skutečně převezme. Nejsme provozní společnost, nevybíráme daně ani poplatky, abychom se po desetiletí starali o veřejný prostor,“ varuje Soural.

Hlaváček tvrdí, že radnice bude po developerech chtít jen parky, o něž se bude moci veřejný sektor skutečně postarat. „Nebo abychom našli dohodu, že do kontribucí se bude údržba developerem také počítat,“ dodává.

Palička se pak obává, že se pražskému magistrátu nepodaří zkrotit apetit městských částí a ty budou požadovat výrazně vyšší odvody, než o jakých mluví metodika. Foglar uvádí, že připravovaná pravidla mají developerům poskytnout představu o minimálním příspěvku. Podle Hlaváčka se může stát, že v některých případech bude potřeba investic do území tak velká, že se na nich radnice s developery nedohodnou. Finální slovo ale bude mít celopražské zastupitelstvo, které změny územních plánů schvaluje.

Newsletter

Byznys

Nechcete, aby vám uniklo to nejdůležitější z byznysu a finančních trhů?

Každý pátek od nás dostanete souhrn klíčových událostí doplněných o kontext. Autory jsou přední osobnosti Hospodářských novin: Jaroslav Mašek, Luděk Vainert, Milan Mikulka, Jana Klímová a Martin Ehl.

Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru