Naši investoři vydělali dvojnásobek, říká Svoboda z Arete. Fond skupiny má v žebříčku HN největší zhodnocení

Realitní fond české investiční a nemovitostní skupiny Arete poráží svým dlouhodobým výnosem nad 10 procent většinu fondů na českém trhu. Nyní to opět potvrdil žebříček Hospodářských novin Top realitní fondy. Jde o fond Arete Invest CEE II, zaměřený na logistické haly, sklady a průmyslové budovy v Česku a na Slovensku. Svým investorům za pět let existence doručil průměrný roční výnos 17,7 procenta. Pro srovnání: loni Češi v běžných podílových fondech dosáhli ročního zhodnocení 5,9 procenta a to šlo o velmi dobrý rok vzhledem k růstu akcií ve čtvrtém čtvrtletí.

Investiční firma Arete se letos postarala ještě o jeden rekord. Zmíněný fond uzavřela a portfolio všech jeho 11 nemovitostí prodala za 113 milionů eur (skoro tři miliardy korun) novému majiteli – fondu australské skupiny Cromwell Property Group. Na českém trhu průmyslových nemovitostí tak uprostřed pandemie proběhla jedna z největších transakcí za poslední dva roky.

Dokud nemovitostní fondy svůj majetek drží – což je zatím případ téměř všech sledovaných fondů v žebříčku HN –, opírají údaje o výnosech částečně o odhady hodnoty spravovaných budov. Uzavření fondu a prodej majetku je tedy jediný moment, který určí skutečné zhodnocení peněz investorů. Protože Arete investory do fondu nabírala po fázích, výnosy se mohly lišit podle délky držení.

„Ti, co s námi do fondu vstoupili jako první, zdvojnásobili svoje peníze. Ovšem i ti, co vstoupili jako poslední, jsou stále zhruba na dvojnásobku ročního zhodnocení, které v Česku poskytují třeba fondy peněžního trhu,“ říká spoluzakladatel Arete Lubor Svoboda. „To jsou reálná čísla, jež nejsou uměle připravená nějakým přeceněním nebo jinými pohledy manažerů fondů,“ doplňuje. Nyní Arete rozjíždí nový nemovitostní fond, který opět sází na logistiku, sklady a výrobní haly.

HN: Fond Arete Invest CEE II, který jste před časem uzavírali, měl být na pět nebo sedm let. Uzavírali byste ho, i kdyby nepřišla pandemie?

Zavřeli jsme ho v podstatě přesně po pěti letech. Nebýt covidu, tak bychom ho ukončili asi o tři čtvrtě roku dříve. Pandemie nám předchozí transakci v její finální fázi zhatila, ale i přesto jsme pak našli jiného kupujícího, s ještě větším renomé.

HN: Loni v březnu, krátce před podpisem kupní smlouvy, od nákupu odstoupila nadnárodní správcovská firma CBRE Global Investors...

Nechali jsme si s chladnou hlavou vyvětrat myšlenky a v září jsme se pustili do prodeje znovu. A to bez ohledu na situaci, která kolem panovala. Věděli jsme, že jsme vybudovali velmi dobrý, v podstatě ojedinělý produkt a dobré produkty si mohou své kupce najít v jakékoliv době. Nový kupec nám tím potvrdil, že strategie, s níž jsme fond koncem roku 2015 připravovali, byla naprosto správná: zaměření na industriální nemovitosti, na logistiku a na výrobu.

Největší realitní transakce roku. Česká Arete prodala Australanům průmyslové budovy za tři miliardy korun

12. 3. 2021 ▪ 4 min. čtení

HN: Váš předpoklad tedy byl, že retailové řetězce budou potřebovat zásobování a že v Česku je skladovacích a logistických hal méně než na západních trzích. A tedy budou potřeba. Je to tak?

Vycházíme z globálních predikcí opřených o data. Není to nějaké intuitivní rozhodnutí. Náš první fond měl velké portfolio bytů. To jsme prodali, protože jsme usoudili, že je správný čas prodat, když to všichni chtějí. Spočítali jsme si na základě dat, že je výhodnější dělat industriál, kde je lepší a bezpečnější zhodnocení než v bytech.

HN: Proč jsou byty méně výnosné nebo rizikovější? Zejména teď, když se nestaví a ceny rostou?

Z pohledu čísel jsou v dnešní době v podstatě jen dvě oblasti nemovitostí, které dávají nějaký zajímavý prostor pro zhodnocení – rezidenční nemovitosti a industriální nemovitosti. Investice do kanceláří a do nemovitostí pro retail dlouhodobě ve světě klesají. V roce 2015 bylo do kancelářských staveb na celém světě investováno 42 procent veškerých peněz, které mířily do nemovitostí, v roce 2020 to bylo už jen 31 procent. Investice do retailu, tedy do obchodů a obchodních center, byly v roce 2015 18,6 procenta, v roce 2020 už jen 10 procent. Podíl industriálu mezitím vzrostl více než třikrát.

Nevylučujeme, že se do rezidenčních nemovitostí můžeme časem vrátit, protože jsou stabilní. Ovšem zásadní je, že mají mnohonásobně menší výnosnost než ty industriální. Výnos vzniká z reálného nájemného, které platí nájemník. U rezidenčních nemovitostí je mezi dvěma až čtyřmi procenty, množná i pět šest procent, když to někdo staví sám. Industriální nemovitosti vynášejí mnohem víc.

HN: Podle dat poradenských firem se ale výnosy u industriálních logistických nemovitostí snížily z 5,5 v prvním kvartále roku 2019 na 5 ve čtvrtém kvartále 2020...

To jsou ale výnosy u prémiových nemovitostí. Na jejich pokles je opravdu velký tlak. Podotýkám, že výnosy klesají u všech nemovitostních aktiv, protože se do nich přesouvá násobně víc kapitálu právě z akcií nebo z dluhopisů. V podstatě jde o úprk do alternativních investic, kam nemovitosti patří. U bydlení jsou výnosy tvořeny hlavně kapitálovou apreciací – rostoucí tržní hodnotou, za kterou se pak dají prodat. A ta rostoucí cena je způsobena primárně jen nedokonalou legislativou, která způsobuje, že se opravdu málo staví. To je bohužel obrovský nešvar Česka. Kdybychom stavěli, co trh požaduje, růst cen rozhodně není tak vysoký a výnosy zůstanou konzervativní.

U bytů jsou lokality, kde výnos je naprosto neuvěřitelný. Je k zamyšlení, kam až to může růst. Ale je to dáno tím, že není nabídka. A to se může v určitých lokalitách stát brzo i industriálním nemovitostem. Nabídka skladového prostoru třeba pro e-commerce u větších měst, v blízkosti dálnic a hlavních tahů, je tak malá, že se může stát, že tlak na ceny bude obdobný jako u bytů.

HN: Jaké jsou obecně výnosy u neprémiových industriálních staveb? Teď stavíte nové portfolio, jakých výnosů tam lze dosáhnout?

Očekáváme zhodnocení mezi osmi až 10 procenty ročně. Většina industriálních fondů vydělává něco mezi pěti až osmi procenty. Naše vyšší očekávání je dáno tím, že část portfolia fondu je a bude tvořena i vlastní výstavbou. Nejsme fond, který jenom kupuje a prodává, ale také aktivně vytváříme hodnoty. Máme vlastní tým na development a aktivní správu. Tam lze dosáhnout o něco vyššího výnosu, než kdybychom budovy kupovali jen v tendrech nebo za opravdu napínavých tržních podmínek.

HN: Tlak na ceny vytváří i stav, že obce nechtějí mít ve své blízkosti průmyslové a skladovací areály.

Většina především menších obcí je rozumnému průmyslovému developmentu naopak nakloněná, protože to může být velký zdroj zaměstnanosti a příjmů. Problém je bohužel s legislativou, stavět projekty od nuly trvá neuvěřitelné množství let. Stát by měl toto přeregulované a nesmyslné prostředí změnit a nechat na místních samosprávách, aby samy rozhodovaly, koho chtějí mít ve svém sousedství.

HN: Říkáte, že jsou lokality, kde je průmyslových areálů naprostý nedostatek. To je hlavně Praha?

Ano, ale nejen tam. Když existuje pozemek, na němž by se dalo postavit něco například pro just-in-time zásobování nebo last-mile logistiku (just-in-time je způsob zásobování, při kterém odběratel, třeba automobilka, dostává zboží právě když ho potřebuje a nemá žádné vlastní skladování; z last-mile meziskladů už jde zboží přímo k zákazníkovi, pozn. red.) jste v soutěži právě s developery, kteří staví rezidenční bydlení a přeplatí vás. Zakopaný pes je v tom, že pozemků, na nichž legislativa umožňuje stavět, je omezené množství. A kvůli této legislativě, se kterou se už desítky let nic nedělá, nelze otevřít trh tak, aby se narovnaly ceny, aby všichni kupující měly podobné vstupy a ceny. Stát svojí nečinností zkrátka umožňuje uměle u nemovitostí navyšovat ceny a křivit tržní prostředí.

HN: Arete teď buduje už třetí fond a kupuje do něj první nemovitosti. Na přelomu roku jste už udělali první investici v Kežmarku na Slovensku, kde jste koupili výrobní závod německé společnosti Hengstler. Jaká je vlastně strategie těchto nákupů?

Hengstler je dobrý příklad. Zůstane tam jako nájemce a my se staráme o nemovitost. Takzvaný sale-leaseback je myslím velké téma do budoucnosti. Obzvlášť dnes, kdy firmy budou hledat zdroje pro investice do nových technologií, jsme schopni od nich výrobní budovu koupit a ony se pak mohou věnovat jen tomu, co opravdu umí, v čem jsou dobří a co je živí.

HN: Fond má mít majetek za 400 milionů eur. Jak rychle ho budete plnit?

Do konce roku plánujeme investovat dalších zhruba 60 až 80 milionů eur, v Česku i na Slovensku. Zhruba třetinu toho, co budeme vlastnit, bychom měli vybudovat vlastními silami. U těchto projektů jsme pak schopni od prvního dne uhlídat každý cent a dostat z nich maximální výnos. Naši investoři tuto strategii podporují a myslíme si, že je správná.

HN: Budete tedy kupovat i pozemky?

Ano. Pozemky však spekulativně předem nekupujeme. Kupujeme pouze tam, kde už máme finálního klienta a predikci úspěšného dokončení povolovacího procesu výstavby.

HN: Jak určujete cílovou velikost fondu – tedy oněch 400 milionů eur?

Není to nahodilé číslo, je opět s výhledem na budoucího kupce. Když je portfolio 300 milionů eur a víc, začíná být zajímavé pro středně velké celosvětové fondy. Takový kupec vám pak – když vytvoříte zajímavý produkt – umí zaplatit i prémiovou cenu. Velikost nad 300 milionů eur už je opravdu střední liga i na světové úrovni a na nás, ryze českou firmu bez zahraničního vlastnictví, myslím i hezký kus práce.

HN: A podíl bankovního financování?

Strategie počítá v delším horizontu zhruba s polovinou vlastních a polovinou cizích zdrojů. Chtěli bychom se držet konzervativního přístupu, který dá stabilitu i v horších časech. Vyplatilo se nám to už v případě našeho druhého fondu.

HN: Bude investiční horizont znovu pět až sedm let?

Ano. Chtěli bychom zase na konci investorům zajistit úspěšný exit, tedy reálné potvrzení hodnoty. Je to něco, v čem jsme v Česku a na Slovensku naprosto ojedinělí. K dnešnímu dni jsme jediný fond, který uzavírá úspěšně už druhý fond pro veřejnost/investory. To tady nikdo jiný v nemovitostních fondech nedělá a nepředvedl.

HN: Jak se v dnešní době nakupují pozemky pro průmyslové nemovitosti? Sám jste říkal, že jsou oblasti, kde se už prakticky nic koupit nedá.

Máme stále tu výhodu, že máme pořád přetlak dobrých investičních příležitostí. Máme kvalitní tým, dobrou pověst a prodávající se nám ozývají sami. Měsíčně analyzujeme investiční příležitosti asi za 50 milionů eur.

HN: Zajímá vás jen Česko a Slovensko, nebo se chcete rozkročit i do jiných zemí?

Česko-slovenský trh má své určité limity a bude třeba monitorovat i příležitosti mimo. Proto nás zajímá i Německo, Rakousko, Polsko a Maďarsko.

HN: Jsou třeba v Polsku výnosy lepší než v Česku? Kde v regionu jsou nejatraktivnější?

V Česku jsme spokojeni, ale je tu jediný handicap – je to malý trh. Kdyby měl velikost Německa, tak by to bylo jedno z nejlepších míst na světě, co se týče investic a stability a nějakého budoucího rozvoje. V Polsku jsou výnosy o něco nižší a je tam víc rizik. Trhu dominují tři hráči, takže už když tam jdete, máte trochu přivřené dveře. Taky je tam legislativa, která umožňuje neuvěřitelně rychlé změny. Když to řeknu lidově: postavíte si areál s nájemní smlouvou na pět let, ale za tři roky vám vedle toho areálu, kde se nemělo nic stavět, někdo postaví novou halu a přetáhne vám nájemníka. Je to velmi dynamické prostředí, v některých lokalitách ještě velmi nestabilní, ale zase má výhodu budoucího růstu, oproti Česku, která je velmi konzervativní. Když už v Česku vytvoříte ucelený park, nikdo vám v sousedství pravděpodobně deset let nic nepostaví.

HN: A Maďarsko?

Maďarsko má zhruba o 1,5 až dva procentní body vyšší výnosy. Trh není vytěžený. Otázka ale je politika a co se s vaší investici může stát. Tyto geopolitické věci jsou pro nás bohužel také velmi důležité, protože jsme zodpovědní za peníze našich investorů.

HN:  Zmínil jste i Německo a Rakousko. To jsou trhy, kde karty už jsou rozdány. Překvapuje mě, že tam vidíte příležitosti.

Když stavíte a máte v Německu dobrého partnera, tak se tam dá udělat velmi zajímavý výnos. Sice menší než v Česku, ale dá. Když kupujete, ceny jsou opravdu vysoké a nedává nám to smysl. V německy mluvících zemích proto jednáme o nějaké možnostech s místními subjekty, ale do detailů jít nemohu.

HN: Když teď otvíráte nový fond, jak oslovujete investory?

Když jsme začínali, vyhledali jsme si investory sami, vlastními náklady. 90 procent byli velmi bonitní fyzické osoby, zprvu ze zahraničí. Dnes sdružujeme top investory z Česka a Slovenska, kteří pochopili ten sexy příběh industriálu, který na začátku nebyl vůbec sexy. A nyní už s námi drtivá většina investorů zůstává. Nejenom že přesunou prostředky z uzavřeného fondu do nového, ale někteří dokonce navyšují své pozice. Z toho mám velkou radost. Investor, který investoval s námi, jednoznačně překonal třeba akciové indexy pražské burzy. To je u nemovitostí už hezký příběh.

HN: Otázka ale je, jestli překonal akciové indexy globální. Máte samozřejmě konkurenci v globálních akciových fondech a jiných alternativách.

Některé překonal, jiné ne. Už jen to, že se u nemovitostí, které mají obecně jinou výnosovost, bavíme o srovnání s akciovými trhy, je výjimečné. Když jsme začínali v roce 2014, byli jsme jedni z prvních v Česku, kdo tady otevíral fond s proměnlivým kapitálem, označovaný zkratkou SICAV. Navíc s podfondy. Museli jsme tenkrát každému vysvětlovat, co to vůbec je, což dneska zní až úsměvně. Ti, co s námi tehdy, v roce 2014, zainvestovali jeden milion eur a pak s námi šli do dalšího fondu, tak teď z toho původního milionu budou mít zhruba čtyři.

Obstarávání investorů třetího fondu je pak snazší. Už máme uzavřené smlouvy i s prvním institucionálním investorem, jednou z největších bank na Slovensku pro privátní klientelu. Odhadujeme, že instituce budou minimálně polovina z cílených 200 milionů eur.

 HN: Jak se vaši investoři dívají na tento typ investice? Jako na konzervativnější část portfolia?

Většina prostředků ve světě je zainvestovaná primárně do akcií – ty nesou obecně největší zhodnocení – nebo dluhopisů. Zároveň jednou za čas však tyto podléhají poměrně velkým výkyvům a to pak odepisují desítky procent. Nemovitostní fondy vždy slouží jako stabilní faktor, mají menší výnosy, ale určité ztráty z akcií mohou vykrýt. Covidová doba je pro nás jako nemovitostní fondy globálně velmi příznivá. Přece jen držíme výnosová aktiva, která mají reálnou hodnotu a jsou navíc velmi protiinflační. U akcií je otázka, kdy narazí na svůj strop a kdy dojde ke korekci. Logicky je trápí také výrazně vyšší volatilita.

HN: Nebojíte se toho, že jste teď investorům ukázali velmi hezké výnosy, ale že bude těžké je zopakovat, třeba kvůli tomu, že se zhorší ekonomická situace? Že se výběr nájmů může zkomplikovat u některých nájemců?

Nikdy jsme investorům neslibovali nic, co nemůžeme splnit. Ale když jsme dali naše vlastní peníze do třetího fondu, máme očekávání výnosu mezi osmi a 10 procenty. Na výnosy, které tu dosud byly, už s největší pravděpodobností nedosáhneme, protože doba se změnila a ceny, za které nakupujeme, jsou jinde. Pořád ale víme, že jsme schopni se udržovat na špici, co se týče výnosů, a doručovat nadprůměr.

HN: Máte ve třetím fondu i vlastní peníze?

Samozřejmě. Investovali jsme je opět jako první. Bez toho právě s individuálními nebo institucionálními investory ani nemůžete komunikovat. Vždycky to skončí otázkou, zda v tom mám vlastní prostředky. Nejde o absolutní hodnotu, ale spíš o to, jak jste ochoten se podělit o riziko s ostatními investory, kteří vám svěřují prostředky na několik let.