Pro Českou republiku je současná situace nová. Nouzový stav již sice v minulosti vyhlášen byl v souvislosti s povodněmi, ovšem pouze na omezeném území a zásahy do práv a povinností občana byly nesrovnatelně menší.

Nyní jen jedním ze svých krizových opatření vláda uzavřela obchody, restaurace nebo i hotely po celém Česku, čímž způsobila podnikatelům a firmám velké ztráty. Nezbývá jim tak nyní nic jiného než hledat úlevy, kde se dá. Jednou z trvajících nákladových položek, které obzvláště ve velkých městech dosahují desítek i stovek tisíc korun měsíčně, je přitom nájemné.

První krok: Nahlédnout do smlouvy

Pro prominutí či odložení nájemného je na prvním místě zcela zásadní nájemní smlouva. Ta totiž může obsahovat zvláštní ujednání o slevách, odložení nájemného nebo právech na odstoupení, a to při splnění podmínek upravených smlouvou. Pakliže smlouva neobsahuje žádná taková ustanovení, je nutné ještě ověřit, zda nájemní smlouva výslovně nevylučuje podstatnou změnu okolností spojenou s následky vyšší moci.

Druhý krok: Sleva podle zákona

V případě, že smlouva současnou situaci neřeší, není aktuál­ní legislativa pro nájemce příliš přívětivá. Sleva z nájemného nebo jeho prominutí je zjednodušeně podle aktuální legislativy možná jen v případech, kdy je plnění pronajímatele vadné. Toto ustanovení míří na případy, kdy například pronajímatel řádně nepředal nemovitost nájemci nebo předmět nájmu má jiné fyzické či právní vady. Pokud nájemní smlouva neobsahuje zvláštní ustanovení, nájemce podle zákona automaticky nemá nárok na slevu z nájemného.

Přesto si jde i v současné situaci představit případy, kdy by se toto ustanovení dalo použít. Může jít třeba o situa­ci, kdy pronajímatel dobrovolně uzavře celý obchodní areál, aniž by podle vydaných opatření vlády byl k tomuto povinen. Má-li v takovém areálu nájemce provozovnu, která má výjimku z opatření zůstat zavřená, například lékárnu, znemožní tím pronajímatel nájemci užívat prostor ke smluvenému účelu. V takovém případě by se mohlo jednat o vadu pronajímaných prostor znemožňující jejich užívání, na základě které je nájemce oprávněn ze zákona ke slevě z nájemného či náhradě škody.

Třetí krok: Úprava smlouvy soudem

I když nejde o chybu na straně pronajímatele, je dále možné uvažovat o aplikaci ustanovení občanského zákoníku o takzvané podstatné změně okolností, není-li smlouvou vyloučeno.

Na základě tohoto ustanovení může jedna ze stran po druhé požadovat, aby se vrátily k jednacímu stolu a nájemní smlouvu upravili podle aktuální situace.

Tím, že nájemci nemohou ve svých obchodech prodávat, se pro ně podstatně změnila hodnota nájmu. A mohou žádat změnu smlouvy.

Podmínkou pro aplikaci zmíněného ustanovení je podstatná změna okolností, která zakládá hrubý nepoměr v právech a povinnostech projevující se buď neúměrným zvýšením nákladů, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění. Jinými slovy, jedné ze stran na základě vnějších faktorů, které nemohla ovlivnit, výrazně vzrostly náklady, nebo naopak druhé straně se výrazně snížila hodnota toho, co měla za své plnění dostat.

Toto ustanovení by se mohlo uplatnit i v některých případech nájemního vztahu, například u restaurací či obchodů.

Tím, že nájemci nemohou užívat prostory ke smluvenému účelu, tedy prodeji, se pro ně výrazně změnila hodnota nájmu, což vychýlilo rovnováhu mezi stranami.

Pakliže se strany nedohodnou na změně nebo zrušení závazku − v praxi například na odložení plateb nájmu −, může se nájemce do dvou měsíců od zjištění změny okolností obrátit na soud, aby svým rozhodnutím obnovil rovnováhu mezi stranami, tedy buď závazek upravil, nebo jej přímo zrušil. Je však namístě dodat, že toto by bylo vhodné řešit ve chvíli, kdy by restriktivní omezení trvala po delší dobu. Zákon výslovně neuvádí dobu, jak dlouho musí trvat stav způsobující nerovnováhu mezi stranami. Avšak pokud by se snížila hodnota nájmu jen po malou část měsíce, soud by to pravděpodobně nepovažoval za tak zásadní, aby do smluvního vztahu zasahoval.

Výpověď z nájmu

Zákon nabízí nájemcům možnost dát výpověď z nájmu u nájemního vztahu na dobu určitou za předpokladu, že se okolnosti, ze kterých strany vycházely při podpisu smlouvy, změnily natolik, že není možné po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jsem toho názoru, že v určitých případech by se právě toto ustanovení dalo aplikovat i na nájemní vztahy v podnikatelském prostředí. Je možné si představit, že by nájem mohl být ze strany nájemce vypovězen právě v případech, kdy je nájemce přímo dotčen dlouhodobými vládními opatřeními a musí uzavřít svoji provozovnu.

Ještě je nutné doplnit, že i v takovém případě by se uplatnila výpovědní doba uvedená ve smlouvě.

Správný postup krok za krokem

Ať už zvažujete kteroukoliv z uvedených variant, doporučujeme nejdříve ověřit znění nájemní smlouvy a zanalyzovat, jaké konkrétní možnosti smlouva nájemci dává. Pokud nájemní smlouva neobsahuje žádná ustanovení řešící aktuální situaci, měly by následující kroky směřovat k jednání o odložení nájemného, prozatímní slevě nebo v krajním případě zrušení nájemního vztahu. Když selže i běžná dohoda stran, může se nájemce pokusit o vrácení rovnováhy do smluvního vztahu soudní cestou.

Aktuální vývoj v Poslanecké sněmovně pak míří k tomu, že by mohli být nájemci chránění před výpovědí ze strany pronajímatele, pokud neuhradí nájemné v rizikovém období, tedy pravděpodobně do konce června 2020.

Související