Udržovaný menší domek z roku 1910 obklopený velkým pozemkem, na kterém se nachází i sad jabloní. To vše uprostřed malebné hanácké obce. Blanka Popelková sháněla s manželem přesně něco takového. Když ale pozemek i s domem před 15 lety koupili, očekávali, že nemovitost jen narychlo uzpůsobí dnešním životním standardům. Takové představy ovšem rychle vzaly zasvé.

"Měli jsme oba těsně před odchodem do penze a plánovali jsme, že domek svépomocí opravíme. Oba jsme celkem zruční a nemysleli jsme, že to bude větší problém," vzpomíná Blanka Popelková. Problémy se stavbou se ale začaly prakticky okamžitě kupit. "Zrezivělé trubky, nevyhovující rozvody elektřiny, plíseň ve sklepě, dřevomorka v trámech," vyjmenovává Popelková některé z nepříjemností, které před nimi vyvstaly. Svého snu o bydlení na tomto místě se nechtěli vzdát. Začínalo jim ovšem být jasné, že do rekonstrukce by investovali ohromné peníze a v podstatě by jen opravovali další a další závady.

"Měli jsme velké štěstí v tom, že jsme byli finančně dostatečně zajištění. Mohli jsme to proto v rozhodující fázi rozseknout a říct si, že začneme nanovo," vysvětluje své pohnutky Popelková.

30 %

V roce 2018 vydaly stavební úřady téměř o 30 procent více stavebních povolení na stavbu nového domu než na změnu už dokončené stavby. Nejčastějším důvodem jsou mýty, že novostavba vyjde levněji.

Levnější novostavba je mýtus

Řešení bylo opravdu šalamounské. Namísto rekonstrukce se manželé rozhodli pro novostavbu. Pozemek na to byl dostatečně veliký. Kousek od původní ruiny si postavili dvoupodlažní dům, který splňoval veškeré nároky. "Nakonec jsme svým způsobem využili i původní dům. Nechali jsme ho strhnout a zachovali pouze sklep, který jsme napustili vodou. Vzniklo nám tak přírodní jezírko, které je v létě vhodné ke koupání," líčí Popelková.

Zmíněný pár si tak na vlastní kůži mohl vyzkoušet, co vše obnáší rekonstrukce a co novostavba. Většina lidí ale za život stihne buď jedno, nebo druhé. Také proto kolují mezi lidmi mýty o úspornější variantě v podobě novostavby. Zdání ovšem klame. "Finanční náročnost obou variant bývá často řádově srovnatelná. Kritériem mohou být potenciální překážky, které lze v jednotlivých variantách předpokládat. V případě rekonstrukce to bývají technické problémy, které nemusí být při koupi nemovitosti zjevné, například vlhkost, zastaralé rozvody nebo požadavky památkářů. U novostavby bývá častým problémem přítomnost spodní vody, kterou odhalí až geologický průzkum podloží," upozorňuje analytik Petr Pelc ze společnosti Cyrrus.

Klady a zápory

Novostavba

+ moderní materiály
+ energeticky úsporné
+ novostavbou na klíč se šetří čas i peníze
+ uzpůsobení prostorů podle sebe
+ většinou stačí ohlášení
– vysoké vstupní investice v případě nezasíťovaného pozemku
– nutnost shánět bydlení po dobu stavby
– chybějící občanská vybavenost

Rekonstrukce

+ genius loci, historie místa
+ v nemovitosti lze okamžitě bydlet
+ opravy se dají rozfázovat během několika let
+ většinou stačí ohlášení
– riziko závažných nepředvídatelný závad
– složité nakládání s památkové chráněnými nemovitostmi
– zastaralé rozvody
– nárůst rozpočtu oproti předpokladu

Lidé nezapočítávají samozřejmosti

Pořízení novostavby vypadá většinou na papíře levněji, obvykle to tak ale není. Lidé zapomínají započítat poplatky za povolení ke stavbě, projektovou dokumentaci, napojení vody a odpadů nebo základovou desku. "Pokud bychom to měli vyčíslit, jde o minimálně 600 tisíc navíc. Člověk platí za věci, které už jsou u staršího domu naprostou samozřejmostí a vůbec je nevnímáme," říká ředitel realitní kanceláře Century 21 Top Home Karel Joch.

Podle Petra Pelce hlavní rozdíl mezi novostavbou a rekonstrukcí spočívá ve vstupní investici. "U staršího domu lze bydlet hned a průběžně investovat do rekonstrukce, zatímco u novostavby je třeba počítat s čekací lhůtou od vynaložené investice až po samotnou možnost bydlet," říká.

Dále je potřeba počítat s energetickými problémy. Starší nemovitosti je většinou třeba zateplit, upravit nebo vyměnit vytápění. Novostavba je oproti tomu v souladu se současnými požadavky. Postavit se dá navíc v takových energetických standardech, kdy lze za vytápění ročně utratit méně než 10 tisíc korun, což během let vykompenzuje i vyšší investici do kvalitnějších oken a dveří, případně do solárních kolektorů nebo tepelných čerpadel. Na jejich pořízení lze navíc získat od státu dotace v rámci programu Nová zelená úsporám.

Opomenout nelze ani dispozice nemovitosti. Zatímco v případě rekonstrukce je člověk limitovaný pevně danými parametry, se kterými jen stěží pohne, u novostavby si může vytvořit ideální dům přesně podle svých představ. A samozřejmě finančních možností. Na druhou stranu, u stávajících domů už je často vytvořená zahrada se vzrostlejšími stromy nebo keři. Novostavba nabízí většinou pouze holou pláň, která se musí zkultivovat, což obvykle několik let trvá.

Češi holdují novostavbám

Rekonstrukce i novostavby mají svá pro a proti, když ale dojde na lámání chleba, chtějí Češi většinou bydlet ve zbrusu novém. Vyplývá to alespoň z čísel Českého statistického úřadu. V roce 2018 vydaly stavební úřady téměř o 30 procent více stavebních povolení na stavbu nového domu než na změnu už dokončené stavby. Nejčastějším důvodem jsou právě zmíněné mýty, že novostavba vyjde levněji a je rychlejší.

Architekt Gabriel Kurtis se domnívá, že svou roli hraje i novodobá česká historie, zejména společenské změny, které přinesl komunistický režim. "Nelze to samozřejmě paušalizovat, ale v mnoha západních zemích je mnohem častější, že rodiče odkazují domy svým potomkům, kteří je následně rekonstruují a upravují. To není v Česku úplně obvyklé. Může za to především chybějící bližší vztah k danému místu. Příkladem mohou být třeba Sudety," vysvětluje Kurtis. V porovnání s pohraničím je tak mnohem těžší získat dům na Valašsku nebo na Slovácku, kde si rodiny domy drží po generace. Podíl na současném stavu sehrála i kolektivizace, která podle Kurtise odtrhla půdu od bydlení.

Ve spojitosti s novostavbami a rekonstrukcemi lze vysledovat i další trend. Jeho příčinou jsou především extrémně vysoké ceny nemovitostí, které mnoha lidem, zejména mladým rodinám, znemožňují pořídit si ve větších městech vlastní bydlení. "V mnoha případech bývá rozhodující lokalita. Stavební pozemek určený k novostavbě se většinou nachází v odlehlejším místě, kde je sice větší klid, ale adekvátně horší spojení s městskou civilizací," říká Petr Pelc ze společnosti Cyrrus. To pak s sebou přináší nutnost dojíždění za prací, za obchody či za zábavou.

Z pohledu banky je lepší variantou rekonstrukce nemovitosti.
Z pohledu banky je lepší variantou rekonstrukce nemovitosti.
Foto: Shutterstock

Ztráta sociálních vazeb

Mnozí odborníci se navíc shodují v tom, že výstavba dalších a dalších novostaveb v situaci, kdy je možné opravovat nevyužité stávající budovy v centrech měst, je negativním trendem, který se nemusí do budoucna vyplatit. Řeč přitom není jen o na první pohled patrném zastavování zemědělské půdy, ale také o ztrátě sociálních vazeb. "Všichni známe satelitní městečka na periferiích, kde nic není − žádný komunitní život nebo občanská vybavenost. Všude je nutné dojíždět, v těch domech se často jen přespává. Podobně problematické ale mohou být i špatně navržené a umístěné novostavby v obcích nebo městech," podotýká Gabriel Kurtis.

Příčinou chátrajících starých domů či budov je mnohdy nepružná památková péče. Ta neumožňuje investorům historický cenný dům opravit v rámci projektu, který by měl finanční návratnost. Další překážkou bývají zastaralé územní plány, které neodpovídají požadavkům dané lokality ve 21. století. Stává se proto, že developer raději nechá nemovitost zchátrat a strhnout. Vystavět novou moderní bytovku se mu zkrátka vyplatí víc.

Podle Kurtise je ideální vydávat se cestou rekonstrukce, respektive adaptace, která by zhodnotila kulturně-estetické hodnoty domu v dané lokalitě. "Pokud je to alespoň trochu možné a má to cenu, měla by se volit tato varianta," myslí si architekt.

Menší úroveň rizika

Rekonstrukce má navíc ještě jedny velké zastánce. "Z pohledu banky je jednoznačně lepší variantou rekonstrukce stávající nemovitosti. Za poskytnutý hypoteční úvěr lze ihned dát stávající nemovitost jako zástavu a pro banku tak představuje mnohem menší úroveň rizika. Rovněž pořizovací cena nemovitosti je dostupnější, protože v sobě nezahrnuje náklady na následnou rekonstrukci," osvětluje Petr Pelc.

Méně náročné opravy navíc mnoho lidí zvládne samo nebo jen s pomocí zručných přátel. "Hodně mých klientů řeší rekonstrukci svépomocí, tedy bez dokládání faktur. Takový postup je bez problémů možný i v případě, že stavbu lidé financují hypotékou nebo úvěrem od stavební spořitelny. Banky neřeší, kde si člověk zajistí materiál. Tímto způsobem je možné ušetřit nemalé peníze, odhadem minimálně 20 procent rozpočtu za práci řemeslníků," říká hypoteční specialista Tomáš Janeček.

Pokud se člověk pustí po dlouhém uvažování do rekonstrukce, může ho těšit pomyšlení, že starší nemovitost získává na hodnotě. Kromě zlepšení kvality života v podobě nové koupelny, kuchyně nebo oken či podlah lze hodnotu domu zvýšit i jedním osvědčeným způsobem − investovat do přestavby podkroví. Z neobývané půdy, kam se odkládalo harampádí, lze za relativně rozumné peníze vytvořit další obytné místnosti. Kromě zvýšení užitné plochy tak naroste i cena domu.

Článek byl publikován v příloze Stavba.

Související