Hypotéku lze vyřídit i on-line, je ale stále těžší ji získat

Zvýhodňování manželských párů při vyřizování hypotéky je nepsanou, ale celkem logickou skutečností. "Pokud bereme pár nebo singl z pohledu posuzování bankou, potom jednoznačně méně rizikový klient je pár. Dvě osoby v závazku s sebou nesou menší riziko než jednotlivec," vysvětluje hypoteční poradce Pavel Šalomon ze společnosti Denarius Gold.

Situace se ale začíná i v tomhle ohledu pozvolna měnit. Důvodem je především situace na trhu s nemovitostmi. "Trendem v současné době je kupování bytů i jednotlivci. Je běžnější, že hypotéku řeší právě takoví lidé. Banky u nich ovšem mnohem více hledí na věk, kvalitu příjmu a další aspekty," říká Šalomon.

Pravda je, že banky berou zavděk těmito klienty i z toho důvodu, že zájem o hypotéky klesá, a to navzdory snaze peněžních ústavů. "Banky poměrně dlouhou dobu udržovaly svoji marži na minimu, aby podpořily hypoteční trh. Dlouhodobě to ale dělat nechtějí. Vliv má i cena peněz na mezibankovním trhu. Navíc Česká národní banka nečekaně zvýšila základní úrokovou sazbu, která cenu peněz ovlivňuje také," upozorňuje Šalomon.

Česká národní banka totiž na svém zasedání na začátku února navzdory očekávání zvýšila základní úrokové sazby o čtvrt procentního bodu na 2,25 procenta. Tato změna dopadne na hypoteční trh se zpožděním, analytici proto očekávají, že banky únorové zvýšení sazeb do hypotečních sazeb promítnou až v příštích měsících. Nemělo by to ovšem být nijak markantní.

"Česká národní banka na druhou stranu nevyloučila ani případné opětovné snížení sazeb, pokud by se makroekonomická situace začala vyvíjet hůře," doplňuje analytik Petr Bártek z České spořitelny. Odborníci se shodují, že hypoteční trh by se měl letos především stabilizovat a vypořádat se s klesající poptávkou.

Absence úspor je překážkou

Zatímco v letech 2015 až 2018 dosahoval průměrný měsíční objem nových hypoték 13,3 miliardy korun, v posledním čtvrtletí loňského roku to bylo dokonce 15,5 miliardy korun. Nahrávala tomu právě snaha lidí získat na poslední chvíli výhodnou úrokovou sazbu, která po celý rok klesala až na prosincovou úroveň 2,34 procenta.

"Přestože se průměrná úroková sazba i nadále drží na velmi podobných hodnotách, zájem o hypotéky už třetí měsíc po sobě klesá. Je to vidět jak v počtu prodaných hypotečních úvěrů, tak i v jejich objemu. Nicméně díky tomu, že počty prodaných úvěrů klesají rychleji než objemy, tak se už pátý měsíc po sobě posunuje rekordní hranice průměrné výše úvěru, a to na částku těsně nad 2,6 milionu korun," uvedl specialista společnosti Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.

Přestože tedy zájemce o úvěr na bydlení nečeká skokové zvýšení úrokových sazeb, měli by se připravit na přísnější schvalovací kolečko. "Zda klient dostane hypotéku, ovlivňuje více kritérií. Životní minimum domácnosti, výše doložitelného příjmu a v neposlední řadě nové parametry, které stanovila pro žadatele Česká národní banka. Jde o takzvané DTI a DSTI, kdy porovnáváme poměr splátky hypotéky a výši měsíčního či ročního příjmu klientů, nebo vlastní zdroje klienta. Jsou účely hypotéky, kde vlastní zdroje až tak zásadní vliv nemají. Ale při koupi bytu nebo domu jsou důležité," říká Pavel Šalomon.

Zmiňovaná pravidla schválená na podzim 2018 se začínají projevovat čím dál více. Zejména pro mladé lidi, kteří teprve začínají být ekonomicky aktivní, je absence úspor ve výši 20 procent z ceny nemovitosti největší překážkou v cestě za vlastním bydlením. Pronájmy totiž Čechy příliš nelákají. "Podle našeho srovnávače bydlení vyjde v průměru měsíční splátka hypotéky o více než tisíc korun levněji než nájem," vysvětluje produktový manažer společnosti Wüstenrot Jiří Procházka.

Podle něj se při rozhodování mezi koupí nemovitosti a bydlením v podnájmu rozhodlo až 76 procent respondentů pro vlastní nebo družstevní bydlení. "Není překvapivé, že nejrychleji se chtějí stěhovat mladí lidé od 18 do 35 let. Do pěti let hodlá změnit bydliště 40 procent z nich," říká Procházka. Lidem vadí malé byty, chtějí se odstěhovat od rodičů nebo prarodičů, případně chtějí rodinný domek se zahradou a klidnějším zázemím. Brání jim v tom ovšem extrémně vysoké ceny nemovitostí.

Novela s otazníkem

Podle posledních průzkumů atakovala průměrná cena staršího bytu v Česku skoro 70 tisíc korun za metr čtvereční. Nejvíce stojí v Praze, kde dosahuje výše skoro 90 tisíc korun za metr čtvereční. Nový byt tak vyjde Čechy na 11,2 průměrného ročního platu, což dělá z Česka jednu z nejhorších zemí, co se dostupnosti bydlení týká. Snížit cenu nemovitostí by naopak mohl růst úrokových sazeb. Lidé omezí spotřebu, což se negativně projeví i na ekonomickém růstu, a ceny nemovitostí by proto začaly klesat.

Otázkou ovšem zůstává, co se situací na trhu s hypotékami udělá novela zákona o České národní bance, která se právě projednává v Poslanecké sněmovně. Jejím cílem je umožnit centrální bance, aby flexibilněji a účinněji reagovala na možná makroekonomická rizika, jako je právě přehřátí trhu s hypotékami nebo realitní bublina. "Právní závaznost regulace hypoték je zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci. Pokud by na hypoteční trh ve větší míře vstoupili zahraniční či nebankovní poskytovatelé, vynucování pravidel by v jejich případě nebylo stejně účinné jako u domácích bank," doplňuje guvernér banky Jiří Rusnok.

Opozice ovšem s úpravami pravomocí nesouhlasí. Obává se naopak dalšího zhoršení situace na trhu s realitami. "Regulace ze strany ČNB přinese pouze pokřivení trhu, více otevře cestu k nemovitostem určeným pro bydlení bohatým investorům na úkor střední třídy, aniž by se řešily důsledky nedobré situace na trhu s bydlením. Už dnes navíc komerční banky doporučení ČNB v této oblasti respektují," uvedl ekonomický expert ODS Jan Skopeček.

Banky hledají ulehčení

Další překážkou, která se velice často postaví mezi žadatele a hypotéku, je daň z nabytí nemovitosti. S tou sice banky mnoho neudělají, nejednoho potenciálního žadatele ale povinnost odvést státu ještě čtyři procenta z kupní ceny odradí. Přestože v loňském roce byly snahy senátorů tuto daň zrušit, sněmovna návrh nepřijala.

Ačkoliv se tedy získání hypotéky stává složitějším, banky hledají cesty, jak klientům ulehčit alespoň samotnou žádost. Poslední novinkou je tak například první on-line sjednání hypotéky, které se uskutečnilo na konci letošního ledna. Došlo k tomu přes start-up Refinanso.cz, který je od loňského prosince součástí Monety Money Bank.

"Jedná se o průlomový milník v digitalizaci tuzemských bankovních služeb. Refinanso sází na bezplatné on-line ocenění nemovitostí i na automatické generování úvěrových smluv. To vše se promítá do nízké úrokové sazby," uvedl manažer Refinansa Matěj Novák. První taková hypotéka měla úrok pouhých 2,08 procenta. Spolužadatelům o refinancování stačilo podepsat smlouvu prostřednictvím verifikační SMS na svých mobilních telefonech. Navrženou sazbu měli navíc předschválenou do pěti minut.

Článek byl publikován v příloze Stavba.