Vedle pronájmu nákupních parků se Jiří Kristek, partner společnosti Cushman & Wakefield, věnuje také poradenství při zpracování koncepce nových nákupních parků, přeměně těch stávajících a jejich následnému prodeji do rukou nového vlastníka. V oboru se pohybuje dvacet let.
Co je typické pro nákupní park, který má v rodném listě letopočet 2019?
Nákupní parky vznikající v poslední době se nacházejí v okresních, případně menších městech. Dnes developeři neváhají stavět v obcích s osmi tisíci obyvateli. Parky mají větší přidanou hodnotu a dokáží podpořit lokalitu, v níž vyrostly. Letos otevřely například nákupní parky ve Frenštátě pod Radhoštěm a v Táboře, vznikl Fastmall Příbram a ke konci roku očekáváme otevření nákupního parku ve Znojmě.
Mnohé z retail parků však brzy oslaví dvacet let své existence. Čím se dnešní parky liší od těch, které vznikaly na přelomu tisíciletí?
Před dvěma dekádami byly nákupní parky především doplňkem k hypermarketu. Postupně se však staly svébytným retailovým produktem a některé už dokáží existovat nezávisle na přítomnosti potravináře. Postupně se měnil i mix nájemníků, zboží je cenově dostupné. Také se vyvíjí postavení nájemců těchto parků na trhu − jsou to již zavedené značky, za kterými jde zákazník sám. Mluvím například o módních značkách, obuvi, sportovním zboží, elektru, nábytku a doplňcích. Některé segmenty však potravináře jako kotevního nájemce ve své blízkosti stále potřebují − to jsou například drogerie a lékárny.
Jaké trendy hýbou trhem? Na co se má zákazník připravit?
Těch trendů je určitě více. Nejvýraznější je posun v tom, co zákazník od návštěvy nákupního parku očekává. Lidé se chtějí bavit a tomu se pak přizpůsobuje nájemní mix. Roste poptávka po plochách určených k hraní, a tím zdaleka nemyslím pouze hrací koutky pro děti. Jedná se o hry typu laser game nebo únikovky, adrenalinová a trampolínová centra, volnočasové aktivity pro děti i dospělé.
Čím se liší nákupní park od obchodního centra z pohledu zákazníka? Rozdíl je na první pohled zřejmý v tom, že nákupní park nemá obchodní jednotky spojené společnou pasáží. Nájemci sdílejí jedno velké parkoviště, každý obchod však má svůj samostatný vchod. Zatímco obchodní centra najdete i přímo ve městě, nákupní parky rostou spíše v okrajových čtvrtích.
Z pohledu investora a provozovatele je pak rozdílů mnohem více. Pozemky v centru města se od pozemků v okrajových lokalitách výrazně liší svojí cenou. Také stavební náklady na obchodní centrum bývají výrazně vyšší. Nákupní park je podstatně méně rizikovou investicí, neboť jde o multifunkční objekt se širokou škálou využití. V nákupním parku je možné "ubytovat" od módní značky přes hobby markety až po autosalony. Přestavba nemovitosti je mnohem snadnější.
Pokud jde o lákání návštěvníků, obchodní centrum se převážně zviditelňuje jako celek a propaguje tak hlavně svou vlastní značku. V nákupním parku se naopak každý operátor stará o svůj marketing sám. Podle Jiřího Kristka je však v poslední době citelný trend společné propagace tak, aby zákazník vnímal nákupní park jako jeden celek.
Podle Kristka vznikala obchodní centra dřív. Po pádu komunismu přišli zahraniční developeři, kteří směřovali nejdřív do center velkých měst. Teprve s rozvojem trhu, kdy se development začal šířit do menších měst, nastala vlna rozvoje nákupních parků. Ty jsou totiž typické pro mimopražské lokality.
Konkrétně v Praze stály v cestě ve výstavbě nákupních parků hlavně drahé pozemky a nedostatek supermarketů, u kterých by byly volné plochy pro další výstavbu. Supermarkety se nacházely často na sídlištích uprostřed zastavěné zóny. Nákupní parky pak logicky vznikaly spíše v menších městech a na okrajích, kde se často stavěly na zelené louce.
Dalším trendem je segment food a beverage − tak jako je zákazník zvyklý na občerstvovací zóny v obchodních centrech, začíná tyto služby vyhledávat i v nákupním parku. A nejde jen o samotné ukojení hladu, lidé si chtějí užít atmosféru u své oblíbené značky rychlého občerstvení nebo posedět v příjemné kavárně či restauraci.
Můžete být konkrétnější?
Do segmentu nákupních parků přichází například KFC. Tato značka dřív obsazovala prostory výhradně v obchodních centrech anebo podél dálnic. Může se tak stát zajímavým magnetem pro lidi, kteří dřív do nákupních parků nechodili.
Dnes jsou pro segment food a beverage atraktivní i menší a okresní města. V zahraničí je to zcela běžné a postupně tento trend přichází i k nám.
Jako příklad mohu zmínit Francii. Tam je ve větších nákupních parcích standardně šest až osm jednotek určených restauracím. Ty pak fungují i v neděli a během státních svátků, kdy jsou ostatní obchody zavřené. Lidé se tam jedou najíst i přesto, že nemohou nakupovat.
Podívejme se na strukturu trhu − jsou nákupní parky součástí řetězců, nebo se jedná spíš o samostatné projekty? Patří z hlediska vlastnictví do rukou velkých investorů?
Největší současní majitelé nákupních parků u nás, jako například Immofinanz, Sallerova výstavba nebo CPI, postupně vybudovali nebo koupili řadu samostatných projektů. Teď se postupně snaží spojit je pod jednu značku tak, aby je zákazník vnímal jako řetězec. V posledních letech tedy došlo ke značné konsolidaci trhu.
Spojení pod jednu značku přináší vlastníkovi řadu výhod: dochází k symbióze při marketingu, tendrování dodavatelů a podobně. Co je však zásadní z pohledu akcionáře, roste hodnota nemovitostí pro potenciálního investora. Obzvlášť pokud má vlastník mezinárodní přesah. Vždy je lákavější říci, že vlastníkovi patří padesát parků určité značky po celé Evropě, než že má padesát různých nemovitostí lokálního významu.
Zmínil jste marketing. Jakou roli hrají sociální sítě při zviditelňování produktu, jakým je nákupní park?
Určitě významnou. Hodnota retailové nemovitosti spočívá v zákaznících, kteří se pravidelně vrací. Utlumil se klasický marketing jako například outdoorová reklama v MHD. Vlastníci nákupních parků se vrhli do sociálních sítí, kde se snaží nabrat co nejvíc fanoušků a zásobovat je novinkami. Budují zákaznickou komunitu − a právě zde se projeví výhoda řetězce. Určitě je atraktivnější mít desetitisíce sledujících například značky Stop.Shop než rozmělněnou strukturu po tisících sledujících pro jednotlivé prodejny po republice.
Nicméně v Čechách stále nejvíce funguje marketing typu Akce, Sleva, Pro děti…
Podívejme se na chvíli za hranice. V čem kopírujeme jiné evropské země? Můžeme se případně pochlubit něčím, čím se tuzemský trh odlišuje a vyniká?
Našemu trhu je vcelku logicky nejpodobnější Rakousko a Německo. Německý trh je však velmi rozdrobený, aktivních je tam hodně developerů, kteří vlastní pouze několik parků. Náš trh se nejvíce podobá tomu rakouskému − ať už jde o velikost parku nebo složení nájemců. Také kotevním nájemcem je u našich jižních sousedů obvykle potravinář. Podobnost našich trhů je dána tím, že v začátcích developmentu u nás působily zejména německé a rakouské firmy jako Immofinanz, InterCora nebo Sallerova výstavba. Přinesly své know-how k nám a český zákazník to akceptoval, neboť i mentalita lidí je zde podobná. Obdobně je na tom Slovensko, kde podnikají stejní developeři a staví projekty srovnatelné kvality.
A v čem mohou naše parky konkurovat těm zahraničním? Díky tomu, že často vznikaly na zelené louce, bývají velkorysejší ve velikosti parkoviště a mívají kvalitnější layout. Developeři nebyli nuceni dělat takové kompromisy jako při výstavbě uprostřed zastavěné plochy.
I rakouský a německý trh se vyvíjí. V jaké oblasti je dnes napřed a na co se můžeme těšit, že se časem objeví i u nás?
Parky u našich jižních a západních sousedů nabízejí hodně služeb − kadeřníka, solária, pekárny… Díky větší kupní síle je širší i portfolio nájemníků, kteří parky obsazují. To pak vede k tomu, že se výstavba posouvá i do menších měst.
A jak jsou na tom další evropské země?
Francouzský trh je odlišný, jak už jsem zmiňoval. Existují tam i další aspekty − například ve Francii nebývá součástí nákupního parku potravinář. Kotevním nájemcem je spíš prodejna nábytku nebo elektra a potraviny se nacházejí třeba o dva kilometry dále. Unikátem jsou pak zmiňované food courty, které jsou v provozu naprosto samostatně.
Většina nákupních parků po Evropě je stavěna účelně a co nejefektivněji. A tak se zde příliš neuplatňuje architektura, jen minimálně se zohledňují vlastnosti terénu, nejsou zde zakomponovány přírodní a vodní prvky. Toto však neplatí pro Francii. Tato země je výjimkou, která z účelnosti ve prospěch estetična trochu ustupuje.
Francouz má větší smysl pro krásu?
Ve francouzském nákupním parku je kladen velký důraz na architekturu, na zeleň a vodní plochy, které dotvářejí celkový ráz nemovitosti. Jde o to, aby se tam návštěvník cítil dobře i po estetické stránce. K vodním prvkům a zeleni se pak cíleně umísťují restaurace a dětská hřiště. A tak pak není divu, že tam lidé rádi zajedou i na nedělní oběd.
Na parkovišti dbají na tepelnou pohodu, ať už tam jsou vysázené stromy, případně na parkovací ploše položeny umělé zelené koberce. Je to pochopitelně náročné na správu a poplatky, ty by však měla vyvážit vyšší návštěvnost parku. Francouz prostě dbá na design. A vyšší standard parku pak přitáhne i nájemce, který běžně otevírá jednotky výhradně v obchodních centrech.
Jak se k architektonickému pojetí nákupních parků stavíme u nás?
Důraz na architekturu zůstává zatím stranou, a to hlavně kvůli cenám. První vlaštovkou zajímavého architektonického zpracování byl ve své době Campus Brno. Věřím, že do budoucna mohou vznikat další podobné projekty. S očekáváním například sledujeme, co vyroste v čestlické obchodní zóně, kde momentálně probíhá rekonstrukce obchodních ploch.
Jak jsou na tom zákazníci za kanálem La Manche?
Liší se také anglický trh, kde dominují rozsáhlé nákupní parky s velkými kotevními nájemci, jakými jsou například potraviny, hobby markety. Nájemcem v nákupním parku bývají i obchodní domy, najdete tam značky jako Marks & Spencer, Next, Primark. Jsou to nájemci, kteří si vezmou několik tisíc metrů. O tom si u nás můžeme nechat jen zdát. V Čechách si tito nájemci často berou jen pár set metrů čtverečních, a to obvykle v obchodním centru, nikoliv v nákupním parku. Důvodem pro tyto velkoplošné prodejny je kupní síla. Angličan rád nakupuje módu a dává do ní velkou část svých příjmů − značky si tak mohou dovolit nabízet zboží na obrovských plochách.
Vraťme se ale zpátky do Česka. Je zřejmé, že zájem o nakupování trvá a další nákupní parky vyrostou. Kde je jejich největší koncentrace a která místa skýtají potenciál pro další výstavbu?
Možná je to s podivem, ale regionem s nejvyšší zastavěností není Praha. Nejvíce metrů čtverečních v přepočtu na obyvatele se nachází na severní Moravě a v severních Čechách. Dobrá nabídka nákupních parků je také ve městech, kde chybí obchodní centra anebo tato jsou hůře dostupná. Jmenujme například Příbram, Znojmo, Chomutov a Havířov.
Zajímavá je také Jihlava, kde se nachází jedno velké úspěšné obchodní centrum přímo v centru města. Jedná se o krajské město s velkou spádovou oblastí a dobrou kupní silou. Operátoři mají velký zájem být v Jihlavě zastoupeni, jediné obchodní centrum však nabízí jen omezené množství ploch k pronájmu. Díky tomu je velká poptávka po jednotkách v již existujících nákupních parcích a další výstavba je v plánu. Developerům se tak naskýtá mimořádná příležitost přivést do nákupního parku značky, které se standardně prezentují jen v obchodních centrech.
Kde ještě vnímáte poptávku po další výstavbě?
Největší tlak na výstavbu je aktuálně ve středních Čechách. Mnoho zdejších obyvatel pracuje v Praze a jejich kupní síla je vysoká. Střední Čechy tedy vnímám jako poddimenzované, a tudíž s možností dalšího růstu. Velký zájem je i o jižní Čechy, tam je však z geografických důvodů méně možností stavět −zvlněná krajina má totiž své limity a větší volné plochy tu již dříve obsadily hypermarkety. Operátoři mají zájem expandovat do těchto lokalit, chybí však volné plochy k pronájmu.
Jaké další překážky, kromě zvlněné krajiny, stojí v cestě další výstavbě?
Evergreenem je plánovací a povolovací proces, hlavně jeho délka, složitost a počet účastníků, kteří do něj mohou vstoupit. Z úst developerů však v poslední době zaznívá hlavně obava z růstu cen stavebních prací. Jsou mi známy projekty, které již získaly veškerá potřebná povolení, k zahájení výstavby však zatím nedošlo. Důvodem jsou mnohem vyšší stavební náklady, než s kterými developer kalkuloval ve fázi plánování. Developer stojí před obtížným rozhodnutím − protože zvyšování nájemného dnes není příliš reálné, musel by obětovat svůj zisk, nebo jeho značnou část. Někteří tedy raději pozastaví výstavbu a čekají na korekci trhu.
Prozradíte, kde vy sám rád nakupujete?
Mám-li si vybrat mezi nákupním parkem a obchodním centrem, je pro mě nakupování v nákupním parku mnohem příjemnější. Jako muž preferuji jít pouze do prodejny, ve které chci nakoupit − před ní si tedy zaparkuji a vyřídím svůj nákup. Nákupní parky jsou pro lidi, kteří jedou na cílený nákup a netouží procházet pasáží a prohlížet výlohy. Úspora času je pro mě velmi důležitá.
Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.
