Odpovědí na otázku, kam s volnými finančními prostředky, jsou alternativní investice, mezi nimiž se nemovitosti staly miláčkem řady jak institucionálních, tak privátních investorů.

Investice, na kterou si můžete sáhnout

"Investice do nemovitostí je pro soukromého investora lehce představitelná a toto porozumění je velmi důležité. Pokud investor dané investici nerozumí, je možné, že své peníze vybere v nejméně vhodnou chvíli a že investice bude ztrátová," uvádí Karin Šoóšová, která se téměř deset let ve švýcarském Curychu věnovala alternativním kapitálovým investicím, a dodává: "Realitní investice je spíše stabilní, její hodnota se nemění tak rychle jako například u akcií či dluhopisů, a navíc generuje pravidelné cashflow. Jde o dlouhodobou investici v horizontu obvykle tři až patnáct let, která je však méně likvidní."

Jednoduchý argument, že i v případě recese zůstane cihla cihlou, zmiňují i další oslovení odborníci, a jedním dechem upozorňují na zajímavý roční výnos v rozmezí tří až sedmi procent, který nemovitosti v dnešní době poskytují. Jan Kovařínský z JK Real Estate Advisory říká: "Investice do nemovitostí jsou například oproti akciím dlouhodobě méně volatilní. Generují roční výnos z nájmu a v posledních letech díky rostoucí hodnotě nemovitostí také zhodnocení při prodeji. Nájmy v těchto nemovitostech jsou většinou zvyšovány o inflaci a garantem hodnoty je lokalita a kvalita nájemců. V neposlední řadě popularitě zejména komerčních nemovitostí napomohly velmi nízké výnosy tradičních způsobů uložení peněz (například termínovaných vkladů), které dnes nepokryjí ani inflaci."

Jak najít investičního jednorožce?

Karin Šoóšová

Karin Šoóšová

Začínajícím investorům bych doporučila diverzifikovaná realitní portfolia, která v průměru nesou menší riziko a také nižší výnos, který však stále bezpečně ochrání finanční prostředky před inflací. Správa diverzifikovaného realitního portfolia vyžaduje širokou expertízu, ať už se jedná o detailní znalost prostředí, zhodnocení výkonnosti dané nemovitosti a s tím spojená rizika specifická pro daný sektor. Investoři se zkušenostmi, znalostmi a zájmem o určitý sektor se mohou zajímat o určitý typ nemovitostí a investovat do monotematických portfolií. Odměnou za vyšší riziko je také vyšší výnos. Při výběru realitního fondu se začtěte do jeho výročních zpráv, které poskytnou informace o vytváření portfolia a o jeho historické výnosnosti. Důležitá je investiční strategie a zejména předchozí profesní zkušenosti lidí, kteří budou vaši investici ve fondu řídit.

David Mazáček

David Mazáček

Investici určitě nemůžeme posuzovat pouze podle výnosu – ať již minulého nebo předpokládaného. Je nutné posoudit riziko investice. Sledujte LTV (loan-to-value ratio) fondu, které bude rozhodující v době krize. Samozřejmě je nutné zjistit, jaké jsou výstupní poplatky, pokud budete chtít fond za nepřízně trhu opustit. Stejně tak je vhodné se podívat, zda fond diverzifikuje svoje investice nebo je zaměřen pouze na jeden druh aktiv v jedné lokalitě. Určitě je dobré investovat do fondu, který diverzifikuje ať už napříč sektory, nebo geograficky. Naopak úzce specializovaný fond bude mít výhodu specifického know-how, v případě některých segmentů budou zdrojem příjmu fondu dlouholeté nájemní smlouvy, a krizi tak může dobře přečkat. Podstatné je, do jaké třídy nemovitostí fond investuje. Doporučil bych se podívat i na to, jaká část hodnoty pro investora je tvořena růstem hodnoty aktiv a jaká část je tvořena příjmem z nájemného, a zda je příjem z nájemného diverzifikován.

Způsobů, jak můžete investovat na tuzemském realitním trhu, je hned několik. Kromě obligátního nákupu investičního bytu můžete získat dluhopisy realitní společnosti, investovat s realitním fondem nebo se třeba podílet na crowdfundingu developerských projektů. David Mazáček, ředitel Institutu strategického investování (ISTI) na Vysoké škole ekonomické a spoluzakladatel tamějšího realitního MBA programu, hodnotí jednotlivé způsoby investování na realitním trhu: "Základní výhodou nemovitostního fondu oproti přímé investici do bytu je jednoduchost, možnost investovat i malé částky, možnost diverzifikace, kterou u investice do bytu nedocílíte, a také skutečnost, že ve většině fondů si můžete prostředky opět v nějakém časovém horizontu vybrat. Nevýhodou oproti investici do koupě bytu je fakt, že investici do bytu si ovládáte a řídíte sami, u fondu je řízená třetí osobou, což pro někoho může být pozitivní, pro někoho nikoliv. Obecně bych řekl, že zhodnocení investice do dobře nakoupeného bytu, který bude investor pronajímat, se bude pohybovat někde u horní hranice zhodnocení investice do realitního fondu. Nákup dluhopisu realitní společnosti a investice do fondu je zdánlivě podobný produkt. Odhlédneme-li od legislativy, pak základní rozdíl spočívá v tom, že dluhopis má fixní výnos, zatímco fond pohyblivý. Investování do crowdfundingu podle mého názoru vyžaduje poměrně dobrou orientaci investora v realitním sektoru."

Boom českých realitních fondů

V posledních dvou letech posílil vliv českého kapitálu na tuzemském realitním trhu natolik, že čeští investoři v loňském i v letošním roce stáli za více než polovinou uzavřených realitních transakcí. Podle Hany Kollmannové z oddělení kapitálových trhů realitní poradenské společnosti JLL jde v kontextu střední Evropy o výjimku danou množstvím volného kapitálu v ekonomice a podporou rozvoje domácího kapitálového trhu ze strany českého státu.

Petra Vodstrčilová, mluvčí České národní banky, uvádí, že v tomto směru bylo významné přijetí Zákona o investičních společnostech a investičních fondech (zákon č. 240/2013 Sb.), který komplexně reguluje sektor kolektivního investování a nově zavedl specifickou právní formu pro investiční fondy − akciovou společnost s proměnným základním kapitálem (zkratka SICAV), která kombinuje možnost vstupu a výstupu (jako u otevřeného podílového fondu) a právní subjektivity. Realitní investiční fondy podléhají dohledu České národní banky. "ČNB uděluje licence samosprávným fondům a investičním společnostem obhospodařujícím nesamosprávné investiční fondy, dále dohlíží na činnost investičních fondů a přijímá opatření k nápravě zjištěných nedostatků (a případně uděluje za identifikovaná pochybení sankce). V rámci výkonu dohledu ČNB kontroluje dodržování právních povinností, odborné péče a obezřetnosti obhospodařovatelem investičního fondu, kde mimo jiné pravidelně získává zprávy o způsobu investování investičních fondů − provedených obchodech, držených aktivech a tak dále," doplňuje Petra Vodstrčilová.

"Vznik nových realitních fondů na tuzemském realitním trhu vnímám velmi pozitivně − investorům nabízejí nové investiční příležitosti v době, kdy je v ekonomice přetlak likvidity. Institucionalizují realitní trh a díky detailní znalosti místního prostředí přinášejí nové možnosti v tržních sektorech nebo lokalitách, které nejsou pro zahraniční investory bez lokálního know-how tak přehledné,"dodává David Mazáček.

Typy realitních fondů

Nemovitostní investiční fondy se dělí do dvou skupin: fondy kvalifikovaných investorů (FKI) a fondy kolektivního investování. Realitní fond kolektivního investování může mít pouze právní formu otevřeného podílového fondu nebo akciové společnosti s proměnným základním kapitálem (SICAV), zatímco realitní fond kvalifikovaných investorů (FKI) může mít různé právní formy.

Podle informací ČNB aktuálně v České republice existuje sedm českých realitních fondů kolektivního investování určených veřejnosti, z nichž šest má formu otevřeného podílového fondu a jeden formu investičního fondu s proměnným základním kapitálem (SICAV).

Fondů kvalifikovaných investorů (FKI) jsou v ČR nižší stovky a řada z nich je zcela nebo částí svého portfolia zaměřena na nemovitosti. Z důvodů menší regulace je fondů kvalifikovaných investorů mnohem více než realitních fondů kolektivního investování. Tuto skutečnost potvrzuje také Tomáš Jandík, člen představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny: "Největším rozdílem je míra regulace, kdy retailové podílové fondy poskytují znatelně vyšší stupeň ochrany podílníka například v podobě limitů na diverzifikaci aktiv a minimálního požadavku na likvidní složku ve výši dvaceti procent z čistého jmění fondového kapitálu. Fondy kvalifikovaných investorů jsou často více zaměřené na konkrétní třídu aktiv, například kancelářské, maloobchodní nebo logistické nemovitosti, což předpokládá, že investoři dané investici skutečně rozumí a dokáží ji kvalifikovaně vyhodnotit. Otevřené podílové fondy musí držet větší podíl likvidních aktiv a mají mimo jiné omezenou míru zadlužení na úrovni do sedmdesáti procent LTV (loan-to-value ratio). Retailový podílový fond je typicky mnohem likvidnější, což znamená, že nabízí týdenní nebo denní likviditu. U fondů kvalifikovaných investorů se mnohem častěji setkáte s limitací zpětného prodeje podílů například ve formě vysokého výstupního poplatku pět až deset procent během prvních pěti let." Zatímco u retailového podílového fondu můžete začít investovat už ve stovkách korun, v případě fondu kvalifikovaných investorů Vás počáteční minimální investice vyjde na jeden milion korun, ale vložit do fondu můžete samozřejmě i více.

Institut strategického investování (ISTI) na Vysoké škole ekonomické ve spolupráci s Hospodářskými novinami dvakrát ročně připravuje přehled TOP Realitní fondy, který jednotlivé entity hodnotí od roku 2017 podle vybraných kritérií. Informace jsou zveřejňovány v Hospodářských novinách a na zpravodajském portálu www.ihned.cz.

Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.

Související