Když se loni na podzim zpřísnila kritéria pro poskytování hypoték, mnozí experti vztyčili prsty s varováním, že bydlení se stane pro žadatele s nižšími příjmy nedostupné. Zároveň totiž zdražily nemovitosti, především pak ve velkých městech. "Ceny nemovitostí zažily v závěru roku velmi dynamické období, zaznamenaly téměř dvouciferný nárůst, konkrétně o 9,9 procenta," říká Jaroslav Křůpala ze společnosti RE/MAX Delux. Na růstu se podle něj nejvíce projevilo zdražování pozemků a ceny nemovitostí v Praze.
Tristní situace v bydlení
Nárůst cen nemovitostí v kombinaci s přísnými bankovními kritérii ztížil dostupnost bydlení, čehož si všimly i banky. "Dostupnost bydlení se podle nás zhoršuje. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty pro většinu zájemců nedostupné a je omezená nabídka. Nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů prodraží financování nemovitostí. Část klientů to odradí nebo tato pravidla nesplní," uvádí Patrik Madle, tiskový mluvčí ČSOB.
Jako tristní hodnotí dostupnost bydlení také Filip Hrubý z České spořitelny. "Týká se to hlavně mladých rodin ve velkých městech, jako je Praha, Brno nebo Olomouc. Pro mladou rodinu, kde vydělává pouze jeden z partnerů, je obtížné získat v těchto městech hypotéku na nový byt," dodává.
41 %
Pro 41 procent lidí mladších 36 let je hlavním důvodem, proč si o hypotéku nežádají, poměr výše úvěru k zastavené nemovitosti.
Během letošního roku hypoteční trh poklesl o desítky procent − není ani divu, protože podle statistik je polovina kupovaných nemovitostí financována hypotékami. "Ochlazení trhu s úvěry je letos patrné," uvádí Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. Podle Patrika Madleho sice počty klientů klesly, stejně jako počty prodaných hypoték, poměr zájemců do 36 let a nad 36 let je ale dlouhodobě relativně stabilní. "Klienti se více uchylují k tomu, že si berou do úvěru spolužadatele, ručí i vícero nemovitostmi nebo se snaží vyrovnat své závazky na kontokorentech a ostatních půjčkách tak, aby byli schopni kritéria pro hypotéku splnit," doplňuje.
Úleva pro lidi do 36 let
Komplikovanou situaci by měla vyřešit novela zákona, na níž se dohodlo ministerstvo financí s ČNB. Mladí do 36 let by si podle legislativního návrhu mohli půjčovat až o 10 procent více než ostatní a na splátky by jim měl stačit menší příjem. Nyní je to tak, že poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (tzv. LTV) musí být více než 80 procent.
Lidé, kteří si chtějí například koupit byt, musí mít našetřeno 20 procent z jeho hodnoty. "Při cenách nemovitostí v některých lokalitách to může znamenat, že klient potřebuje mít uspořenu částku přesahující milion korun. Tato podmínka pak pro řadu nejen mladých lidí představuje velkou bariéru pro získání hypotéky," říká Jana Karasová z Air Bank.
Komplikovanou situaci by měla vyřešit novela zákona, na níž se dohodlo ministerstvo financí s ČNB.
Zároveň nesmí výše splátky, respektive součet všech splátek úvěrů, které žadatel splácí, přesáhnout 45 procent jeho měsíčního čistého příjmu. Podle návrhu by mladí lidé mohli na splátky vydávat až 50 procent příjmů. Novela ještě musí projít schvalovacím kolečkem. Na začátku června novou legislativu posvětila vláda a zamířila k poslancům.
Hypotéky na první bydlení
Prozatím se banky k hypotečním úvěrům pro mladé postavily po svém, tedy každá jinak. Například Česká spořitelna má od dubna produkt Prvobydlení, který je určený pro lidi dosud nevlastnící žádnou nemovitost − ti jsou ve většině případů mladší 36 let. Získání tohoto úvěru ale není podmíněno věkem.
O produkt je podle Filipa Hrubého zájem. "Od května registrujeme růst zájmu o tuto hypotéku mezi klienty, kteří dosud žádnou nemovitost nevlastní a jsou většinou mladší 40 let," uvádí. "Jakkoli se v průběhu posledních dvou let počet žadatelů o hypotéku mladších 36 let v naší bázi dramaticky neproměňoval, z posledního výzkumu v tomto roce vyplynulo, že pro 41 procent lidí mladších 36 let je LTV hlavním důvodem, proč o hypotéku nežádají," dodává.
Hypoteční úvěr na podobném principu připravila i Buřinka − Stavební spořitelna České spořitelny. "Rozhodli jsme se zvýhodnit prvobydlení. Lidem, kteří ještě nevlastní nemovitost, nabízíme možnost čerpat hypoúvěr od Buřinky až do výše 90 procent LTV. Tuto nabídku neomezujeme věkem klienta, ale směřujeme ji na pořízení prvního bydlení," potvrzuje tisková mluvčí Monika Kopřivová. Podle statistik si hypoúvěr od Buřinky od počátku tohoto roku sjednalo 54 procent klientů ve věku do 36 let. Na celkovém počtu všech úvěrů od Buřinky (zajištěných i nezajištěných) se tato skupina mladých lidí podílela 43 procenty.
Podle Kopřivové pak financování bydlení nelimitují jen nařízení ČNB, ale i rostoucí cena nemovitostí. "Oba faktory de facto brání dosažení vlastnického bydlení, a posilují tak další alternativy řešení této potřeby v podobě nájemních a družstevních bytů. Na to jsme reagovali nezajištěným úvěrem od Buřinky na pořízení družstevního bydlení až do výše 2,5 milionu korun za sazbu 3,99 procenta," doplňuje.
Hledají se jiné způsoby
Mladí lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou, často hledají i jiné způsoby. "Řešením může být zastavení další nemovitosti, která nemusí být přímo ve vlastnictví klienta, může to být třeba byt nebo chata rodičů či dalších osob v přímé i nepřímé příbuzenské linii. Možnost zastavit nemovitost rodičů, případně i dalších osob, se běžně využívá k tomu, aby klient mohl získat hypotéku na 100 procent kupní ceny. Standardem je také to, že část zajištění lze vyvázat, pokud je hypotéka už částečně splacená a zbývající zajištění postačuje," vysvětluje Jana Karasová.
Žadatelé s nižšími příjmy nebo bez úspor se tak mohou setkat s potížemi ještě před získáním hypotéky. "Potřebují totiž značnou část hotovosti například na zaplacení daně z nabytí nemovitosti nebo na dofinancování části kupní ceny. Stoprocentní hypotéky už nejsou na trhu dostupné, a mladí se tak někdy ocitají v kruhu výdajů za podnájem. Často jim pak do začátku musí pomoci rodina buď půjčkou, nebo zastavením nemovitosti ve prospěch úvěru, aby dosáhli na sto procent kupní ceny," dodává Štěpán Dlouhý z mBank.
Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin a týdeníku Ekonom a Respekt.
