Vzhledem k neutěšenému stavu na českém realitním trhu přibývá lidí, kteří kupují starší rodinné domy určené k rekonstrukci. "Svou roli hraje často mnohonásobně nižší pořizovací cena staršího domu," nastiňuje realitní makléřka Monika Šrámková. "Následné náklady na rekonstrukci si pak noví majitelé rozloží do více let a není to takový nápor na jejich finance," dodává.
20 %
Je vhodné spojit se s profesionály, nešetřit na projektové přípravě a mít v rezervě 20 procent financí nad rámec kalkulace.
Unikátní atmosféra
Zájem o rekonstrukce potvrzují i architektonické kanceláře, které se kompletními opravami domů zabývají. "Nevedeme si přesně statistiku, bude to tak půl na půl. Nicméně rekonstrukce vždy vyžadují více pozornosti, je v nich více překvapení. Proto se dá říci, že v kanceláři zabírají více času a energie než novostavby," říká Jakub Filip Novák z architektonické kanceláře No Architects.
Velkou devízou je podle něj nenahraditelný genius loci staršího domu. "Občas se při některých radikálních přestavbách setkáte s názorem, že by bylo levnější a jednodušší dům zbourat a postavit nový. Nebývá to ale pravda, autentickou historickou stopu, kterou starší domy mohou mít − to si nekoupíte. A nemusí to být hned středověké stavení," dodává Novák.
Duch domu jde zachovat rekonstrukcí
Právě to byl i případ domu manželů Kouteckých. "Jednalo se o malou řadovku s velikou zahradou ve vesnici kousek za Prahou. Úplně původně to bylo dělnické bydlení, které tam nechali postavit před sto lety pro zaměstnance místní továrny," vysvětluje Petra Koutecká. "Zahrada byla nádherná, ta nás upoutala na první pohled. Stavba samotná sice nebyla v příliš dobrém stavu, ale nebyla to úplná ruina. Domek prodával vnuk původních majitelů a v podstatě chtěl jen peníze za docela velký stavební pozemek. Když jsme si to s manželem propočítali, tak do oprav investujeme stejné peníze jako do stavby nového domu. Ale má to tu nenahraditelnou atmosféru, kterou bychom v satelitu postaveném někde na poli nikdy nemohli vytvořit," vzpomíná Koutecká, proč se s rodinou rozhodla odstěhovat z rušného velkoměsta.
1. Větrejte
Dům, který byl dlouhá léta zavřený, v sobě držel všechnu vlhkost. Než začnete cokoliv dalšího dělat, začněte větrat a větrejte nejlépe několik měsíců.
2. Najděte si odborníka
Plánovanou přestavbu je třeba nejdřív promyslet a s tím vám pomůže stavební inženýr. Nejlépe ještě před tím, než začnete s jakýmikoliv stavebními pracemi.
3. Začněte od střechy
Podkroví se snažte co nejvíc využít. Možná zjistíte, že jakmile se udělá na bývalé půdě nová podlaha a tepelná izolace, bude potřeba celou střechu zvednout.
4. Zbavte se vlhkosti
Vlhkosti se zbavíte drenáží a hydroizolačním nátěrem kolem podzemní části domu. Nosné zdi domu také můžete podříznout nebo použít některá z dalších opatření.
5. Vyřešte praskliny
Na praskliny ve zdi naneste sádru a pár měsíců sledujte, zda nepraskne. Pokud se znovu objeví praskliny, je třeba přivolat statika, aby situaci posoudil a navrhl řešení.
6. Změňte dispozice
Prvorepublikový styl bydlení vám nemusí vyhovovat, a tak dojde na přerozdělování místností. Příčky změníte snadno, ale o bourání nosných stěn se raději poraďte.
7. Vyměňte rozvody
Většinou je třeba vyměnit všechny rozvody. Vodovodní trubky bývají zarostlé, elektřina je vedena ve starých slabých drátech, které jsou navíc jinde, než potřebujete.
8. Uspořte teplo
Nejvíc energie uteče okny, s jejich výměnou byste tedy měli počítat. Druhá v pořadí úniků energií je střecha. Dobré je izolovat také podlahu, vše dokončí nová fasáda.
Tehdy není dnes
Koutečtí při rekonstrukci ihned narazili na zásadní problém, na který upozorňují všichni odborníci. "Současný styl bydlení je jiný než třeba jen před 20 lety, proto se lidé při rekonstrukci staršího domu většinou nevyhnou změně dispozic. To většinou znamená zásah do nosných zdí, který je technicky náročný a vyžaduje nemalou investici," uvádí Igor David z architektonického studia David Architekti. Připouští, že zrekonstruovat dům do dnešních standardů často stojí stejně jako vystavět úplně nový dům. "V dnešní době se do domu zabudovává mnohem více technologií. Bydlení je složitější a vyžaduje větší péči o detail. Před sto lety byla v domě jen kamna a vodovod s jedním kohoutkem na chodbě. Elektřina a tepelné izolace se neřešily. Před 25 lety to byla jedna koupelna, ústřední topení, zásuvka v každém rohu. Dnes je koupelna téměř u každé ložnice, dvě zásuvky v každém rohu spolu s internetovým připojením, klimatizace, rekuperace, alternativní zdroje energie, elektrické rolety a markýzy, dálkově ovládaná světla a mnoho dalších věcí," vyjmenovává Igor David některé z nezbytných životních požadavků moderního člověka.
Manželé Koutečtí sice více koupelen nepotřebovali, do domu by se jim ani nevešly, tepelnou izolaci nebo nové rozvody elektřiny ale ano. Stejně jako desítky dalších věcí. Architekti přitom upozorňují, že ani s využitím nejmodernějších postupů a materiálů se u mnoha starších domů nepodaří odstranit všechny problémy. "Než vůbec můžete začít s novým, musíte odstranit staré. Co zůstává stát, musíte velmi často upravit a opravit. Některé úpravy jsou ovšem u starých domů téměř neproveditelné. Jsou to zejména hydroizolace spodní stavby. Jinými slovy pronikání vlhkosti do domu stoprocentně nezamezíte," varuje Igor David před jednou z nejčastějších vad na kráse rekonstruovaných staveb.
Nepodcenit přípravu
Navzdory tomu, že projekty na rekonstrukce domů jsou časově i realizačně náročnější, architekti se jich rádi ujímají. Je to pro ně výzva. Pavel Plánička z architektonické kanceláře 3+1 architekti se kupříkladu postaral o návrh rekonstrukce domu svých prarodičů, ve kterém nyní bydlí jeho sestra. Původní dům měl poměrně malou užitnou plochu, pouhých 30 metrů čtverečních na jedno podlaží. Plánička přesto do původní stavby nezasáhl a navrhl vnější přístavby na západní, na jižní a na východní straně domu, do nichž umístil nové zádveří, kuchyni a hygienické zázemí. "Znal jsem dobře místo, téma a měl jsem k tomu niterný vztah. Byla to radostná práce," shrnuje.
Má-li dům historickou hodnotu nebo k němu máte nějakou citovou vazbu, je samozřejmě dobré pokusit se ho zachránit. Je ale třeba vědět, že rekonstrukce jakéhokoliv staršího domu bude vždy nákladnější než stavba domu nového. Navíc náklady jde vždy odhadnout pouze přibližně. Musíte počítat s tím, že se až po zahájení prací mohou objevit skryté poruchy a vady. Je také velmi riskantní pouštět se do rekonstrukce či přístavby bez stavebního průzkumu a posouzení statika. Pokud navíc budete potřebovat vyjádření památkářů či CHKO, čeká vás ještě složitější proces.
Výhodou rekonstrukce naopak je, že dům fyzicky vidíte a můžete se jím procházet. Získáte tak představu o jeho velikosti, jednotlivých místnostech, výhledech a vztahu k okolí. To nelze nahradit žádnou vizualizací. Nejcennější a nejzajímavější je ale zachování původních hodnot a využití jejich atmosféry. Původní prvky lze navíc doplnit moderními, které prostory vhodně dotvoří. V historickém domě, pokud není úplně zchátralý, jde okamžitě bydlet a rekonstruovat ho postupně. Kolem stavby může být i zahrada se vzrostlými stromy, jakou byste u novostavby hledali marně.
Vzhledem k tomu, že každá stavba je jiná, neexistuje univerzální návod, co začít rekonstruovat jako první. Někteří lidé začínají takříkajíc od podlahy a mění nevzhledné lino za moderní parkety, jiní jsou nuceni kvůli prohnilým trámům vyměnit krov, aby jim nespadla střecha na hlavu. "Důležité je nepodcenit přípravu a koncovku. Je vhodné spojit se s profesionály, zkušenými architekty, dům zaměřit, udělat stavebně technický průzkum, sondy, ujasnit si, co chci a potřebuji, projít si variantami řešení, nešetřit na projektové přípravě a mít v rezervě 20 procent finančních zdrojů nad rámec kalkulací, aby byla jistota, že se celý záměr podaří dokončit," uvádí ideální postup architekt Jakub Filip Novák. "K tomu je potřeba mít i 20 procent času navíc oproti harmonogramu, aby se nerezignovalo na dokončovací práce a reklamace stavební firmě jen proto, že už se člověk s firmou či rodinou musí do domu stěhovat," dodává Novák.
Pozor na priority!
Podrobnou projektovou dokumentaci vnímá jako zásadní předpoklad vydařené rekonstrukce i Igor David. "Je mnohem náročnější řešit problémy během realizace než na papíře. V probíhající stavbě pak máte mnohem méně možností i času problém vyřešit. Na řadu pak přichází různé kompromisy, které snižují konečnou kvalitu," říká.
Podobně to vnímá i Petra Koutecká. "Projekt nám udělal manželův kamarád architekt. Věděl přesně, co chceme, a doplnil to o množství detailů, které by nás samotné ani nenapadly. Dále jsme měli šťastnou ruku na řemeslníky a stavební firmu, takže všechny úpravy šly podle harmonogramu a neprodražovaly se," říká Koutecká v nedávno dokončené pracovně, která vznikla přepažením většího pokoje. Manželé kromě toho rozšířili dům o přístavek, v němž se nachází obývák s velkým francouzským oknem, kterým se dá projít rovnou na zahradu. Koutecká s úsměvem podotýká, že chtěli investovat hlavně do prostor, které budou aktivně užívat, ne se finančně vyčerpat na nepodstatných záležitostech. "Lidé často chybují v tom, že nezváží správně priority a investují nerovnoměrně. Typicky například neinvestují do interiéru. Nacpou miliony do zdí a pak licitují stokorunu na plovoucí podlaze nebo svítidlu. Přitom ty miliony jsou ve zdech proto, aby se užíval interiér," upozorňuje Novák.
Občas se při některých radikálních přestavbách setkáte s názorem, že by bylo levnější a jednodušší dům zbourat a postavit nový.
Kromě finanční náročnosti jsou rekonstrukce i velkým náporem na psychiku. "Občas mě přepadaly myšlenky, zda jsme přece jenom neměli jít do nového. Zejména ve chvílích, kdy se objevil nějaký problém. Ale to mě vzápětí přešlo, protože ten pocit, že člověk si sám uzpůsobuje místo k životu, ten byl povznášející," svěřuje se Petra Koutecká.
Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin a týdeníku Ekonom a Respekt.
Duch domu jde zachovat rekonstrukcí
