Ceny nemovitostí v tuzemsku sice rostou rychleji než příjmy, ale to neznamená, že se nafukuje realitní bublina. V rozhovoru s HN to říká Milan Roček, spoluautor portálu CenovaMapa.org, jenž zpracovává skutečné prodejní ceny bytů podle kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí.

Trh se chová přirozeně, míní Roček. Spousta lidí potřebuje řešit bydlení a je jedno, jestli se jedná o vlastnické, nebo nájemní. Roček je zároveň šéfem firmy Hyposervis, která zájemcům zprostředkovává hypotéky.

HN: Někteří lidé míní, že na realitním trhu je bublina. Jak to vidíte vy?

Teď se říká, že bublina je, když rostou ceny nemovitostí výrazně rychleji než příjmy lidí. Nevím, jestli to je správná definice realitní bubliny. Osobně si myslím, že vzniká tehdy, když cena nepřiměřeně roste v souvislosti s očekáváním nějakého vývoje. A jestliže to očekávání je příliš optimistické a přitom nemá reálný základ, může cenu bytů vyhnat uměle nahoru.

Milan Roček (49)

v roce 1998 založil finanční poradenskou společnost Hyposervis, kterou dosud řídí. Před několika lety inicioval společně s poradenskou firmou Deloitte projekt CenovaMapa.org.

Před poslední krizí ve Španělsku za poptávkou po bytech a rodinných domech nestáli Španělé, ale Britové a Němci. Nemovitosti kupovali pro rekreační bydlení a jako investici. Když potom přišla evropská krize, cizinci přestali mít o nakupování bytů ve Španělsku zájem. Chyběla domácí poptávka a ceny drasticky klesly. Ale my v této situaci nejsme. Českou poptávku tvoří dlouhodobě převážně domácí, a nikoliv zahraniční klienti. Na druhou stranu je pravda, že ceny nemovitostí rostou rychleji než příjmy.

HN: Výsledek je ale stejný, ceny bytů rostou příliš rychle…

Pokud bublina splaskne proto, že se nenaplní očekávání, někdo ten účet bude muset zaplatit. Ale v našem případě bublina není, protože je tady dlouhodobý nedostatek bytů, který více než s ekonomickým cyklem souvisí s demografickým vývojem.

Máme tu souběh dvou skupin − Husákových dětí a jejich rodičů. Ti se ale chovají úplně jinak než lidé před 50 lety. Tehdy měla domácnost v průměru 3,5 člena. Dnes se v Česku žije převážně v jedno- nebo dvoučetných domácnostech. Důvodů je více, např. po válce byla rozvodovost šest procent, od 70. let to už je 50 procent, průměrná délka života je podstatně delší než 65 let, jako před 15 lety, fenomén singles, později zakládáme rodiny a podobně. To vše vytváří velký tlak na počet bytů.

HN: Hlavně v Praze a v Brně?

Všude platí, že někde lidé bydlí raději a někde méně rádi. My víme, kde se mění struktura zaměstnavatelů a jak se mění hospodářství. Ale města ani stát na to nereagují, přestože se jedná o dlouhodobý, předvídatelný trend. A to se nám propisuje do trhu s bydlením a je jedno, jestli to je vlastnické, nebo nájemní bydlení. Problémem je i to, že stavebnictví je rozděleno kompetenčně mezi tři ministerstva. A to už vám samo o sobě znemožňuje dělat jakoukoli koncepci.

Praha se za posledních 70 let zvětšila o 40 procent, protože je tu centrum centrální správy, firem, bank, více pracovních příležitostí, jsou tady vyšší příjmy. To vše sem neustále láká nové obyvatele. Ale vedle Prahy jsou i jiná města, kde se žije dobře, a musíme předpokládat, že se tam budou stěhovat další lidé.

HN: Posledních pár let ale developeři z enormního růstu cen bytů viní úředníky…

To s tím souvisí. Hlavně v Praze a Brně stojí za růstem cen pomalé povolování novostaveb. Na trhu jsou ale velké regionální rozdíly. Jestliže v Praze a Brně je málo bytů kvůli pomalému povolování, v Olomouci a Plzni se jich povoluje dostatek a také se dobře prodávají. Ceny novostaveb zde tak silně nerostou, ale zvyšuje se jejich podíl na celkovém počtu prodaných bytů. V Olomouci a Plzni v roce 2015 tvořily novostavby asi 20 procent transakcí, ale loni byl podíl novostaveb a starých bytů na transakcích přibližně vyrovnaný, v Olomouci byl podíl prodejů nových bytů dokonce větší než 50 procent. Tato skladba transakcí nám průměrnou cenu opticky zvyšuje. Podle celkových statistik pak roste cena rychleji, i když u staršího bytu se sama o sobě nezvyšovala tak významně.

My rozhodně nemůžeme říct, že by byla realitní bublina v republice jako celku, na to je příliš rozmanitá. Nebo že by byla v Praze, protože v ní je deficit nabídky, chybí zde byty. Myslím, že není realitní bublina ani v Olomouci nebo v Plzni, protože je tam pořád stejný počet transakcí, jen se změnil jejich mix. A proč si dál myslím, že tu není realitní bublina? Především se nacházíme v nějakém stadiu demografického vývoje, který znamená, že v posledních 10 letech zde máme o půl milionu více lidí ve věku, kdy řeší své bydlení, než jsme měli minulou dekádu.

HN: Poptávka po koupi bytů opadá, jak se podle vás budou vyvíjet prodeje letos?

Za celý rok 2018 by se mohl prodat plus minus stejný počet bytů jako loni. Za poslední rok ceny dramaticky vystoupaly a poptávka se zmírnila. Na trh přichází do prodeje malé množství bytů, a to jak nových, tak i starých, obě skupiny se díky tomu pořád ještě prodávají velmi rychle. Cítíme už ale, že jsou prodeje pomalejší než před rokem. Veřejnost si však myslí, že jsme v realitní bublině a že ceny musí spadnout, protože jinak to není možné. Ale přitom k tomuto názoru není žádný reálný podklad. Mám dojem, že si do určité míry vytváříme umělou paniku, že přijde nějaká realitní bublina.

Loni se jen zklidnil stav z roku 2016. Ceny dál rostly, ale ne proto, že by byla větší poptávka, ale proto, že nabídka byla ještě menší než v roce 2016. Čím méně se povoluje stavět, tím méně nových bytů jde na trh. To pak vytváří prostor pro to, aby se cena opravdu zvyšovala, protože bytů je na trhu málo.

HN: Není to tak dávno, co jste říkal, že lidé už ty vysoké ceny nejsou ochotni akceptovat.

To stále platí. Poptávka po nových bytech, mluvíme-li o Praze, mírně klesla a klesá, protože lidé možná spíš nejsou ochotni, než že by nebyli schopni akceptovat nárůst ceny. V celkových číslech se to ale tolik neprojevuje. Pokud to, co dají developeři na trh, budou lidé kupovat, ceny dolů nepůjdou.

U starších bytů je situace jiná, tam je omezená nabídka i poptávka. Lidé nejsou tlačeni k tomu, aby své byty prodávali, a proto prodávají jen ty, o které se nechtějí starat, třeba když nějakou nemovitost zdědí. Nebo když se rozvádějí či sezdávají a potřebují vyřešit své bydlení. Poptávka po starších bytech bude spíš menší, protože i tyto ceny dosáhly své hranice.

HN: A rekordy trhají i ceny bytů v developerských projektech.

Nabídkové ceny novostaveb se v průměru blíží ke 100 tisícům za metr čtvereční. Bavíme-li se o Praze, tak před dvěma, třemi lety byly průměrné ceny novostaveb na stejné úrovni jako jsou dnes ceny bytů v panelácích.

Dnes už i Ekospol, který je dlouhodobě vnímán jako lowcostový developer, přichází s projekty, například v Praze 9, s cenami 80 až 90 tisíc za metr čtvereční. Když si půjdu koupit byt do Kyjí nebo na jiný okraj Prahy, tak očekávám, že tam bude cena výrazně nižší než v širším centru. Ale jestliže i developer, který je na trhu dlouhodobě nejlevnější, má najednou velmi vysoké ceny, tak to už samo o sobě působí na trh psychologicky negativně. Můžeme se dostat do stavu, kdy lidé prostě už nebudou chtít nakupovat. Poptávka lidí, kteří by kupovali za účelem investice, bude klesat jako první. Poptávka zájemců o vlastní bydlení se může přesunout do starších bytů.

HN: Počty Čechů, kteří kupují byt na investici, prořídnou. Odradí vysoké ceny i zahraniční investory?

Myslím si, že zahraničních investorů z řad privátních osob naopak přibude. Už dnes vidíme, že se zvětšuje podíl Němců, Francouzů nebo Rakušanů. Ceny bytů v Praze jsou v porovnání s cenami ve Vídni, Paříži, Mnichově nebo Berlíně nižší. Praha je krásné a bezpečné město. Ceny tu jsou nižší a ještě mají rezervu, kdyby se sem cizinci na důchod chtěli přestěhovat.

Trh s novými byty je v Praze malý. A proto když nám vypadnou čeští investoři, mohou je zcela bez problému nahradit zahraniční kupující. Kupují jen desítky bytů měsíčně.

HN: Troufnete si odhadnout, jak se budou ceny bytů vyvíjet letos?

Myslím si, že za celý rok 2018 celkově vzrostou do osmi procent. Dokonce si myslím, že secondhandový trh nemá prostor pro růst − řekl bych, že ceny budou stagnovat. V případě paneláků se dostaly na úroveň, která většině lidí připadá nepřiměřená. To určitě zbrzdí zájemce, kteří by chtěli kupovat byty v paneláku jako investici. Řeknou si, že už se jim to nevyplatí.

HN: Řada lidí ale finančně dosáhne jen na paneláky. A zdražují i nájmy.

Spousta lidí potřebuje řešit své bydlení. Jako stát i jako města jsme udělali velkou chybu − zprivatizovali jsme de facto celý bytový fond. Výsledkem je 80procentní podíl vlastnického bydlení. Když chci jít do nájmu, tak nemám moc na výběr.

Primární trh nájemního bydlení vytvářejí soukromé osoby, které si pro sebe kupují byt na investici. Neplatí to samozřejmě pro všechna města, ale když potřebuji řešit bydlení, mohu si v Praze vybrat buď z 2000 nájmů, což je dost málo, nebo si byt koupím. V Brně je situace ještě horší, ve městě se koncentruje počítačová komunita a lidé, kteří vydělávají peníze, tam chtějí bydlet dobře. Navíc je Brno univerzitní město, kde jsou i další pracovní příležitosti. Tomu ale neodpovídá nová výstavba a v množství starých bytů se nevytváří trh s nájemním bydlením.

Související

Peníze podle Leoše Rouska

Máte zájem o informace z ekonomiky v širších souvislostech?

Zadejte svou e-mailovou adresu a každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr informací, které se během týdne objevily v médiích. Těšit se můžete na komentář událostí od Leoše Rouska, hlavního analytika Hospodářských novin.