Do byznysu s nájemními bytovými domy se v tuzemsku pouští čím dál více firem. Nájmy ve velkých městech rostou a poptávka po nich sílí hlavně v Praze. Výstavbu dvou nájemních bytových domů v hlavním městě připravuje například developer Trigema, jenž se dosud dlouhodobým pronájmem nezabýval. Do konce tohoto roku otevírají nový nájemní dům u stanice metra Luka vlastníci společnosti Siko, přičemž drtivá většina z více než 200 bytů je už pronajata.

Nováček, který rychle roste

Tuzemským lídrem se 43 tisíci nájemními byty je Round Hill Capital (dříve RPG Byty). Mezi zavedené hráče v Praze pak se stovkami bytů patří Pražská správa nemovitostí, Central Europe Holding nebo firma CTR group.

Velké ambice má i nováček na trhu − společnost Zeitgeist Asset Management. Ta o sobě dala vědět teprve před rokem, když koupila naráz šest činžovních domů v Praze. Dnes tato teprve tři roky stará firma s centrálou v hlavním městě spravuje nemovitosti ve třech zemích s celkovou hodnotou 249 milionů eur (6,5 miliardy korun).

Peter Noack (49)

Dlouholetý ředitel Hochtief Projektentwicklung v roce 2014 založil společnost Zeitgeist Asset Management, jež se zabývá správou nemovitostí. Němec Noack je vystudovaný právník a pracoval i pro českou pobočku advokátní kanceláře Rödl & Partner.

"Věříme produktu nájemního bydlení v Praze, a proto plánujeme do roku 2020 vybudovat portfolio čítající více než 500 nájemních bytů, dnes jich máme přibližně 150," říká Peter Noack, spolumajitel společnosti Zeitgeist Asset Management.

Noack založil zmíněnou společnost v roce 2014 s dalším Němcem − Sebastianem Junghänelem. Manažeři začali přemýšlet o perspektivě nájemního bydlení podle Noacka už před lety. V Německu tvoří tyto byty více než polovinu z celého bytového fondu. V tuzemsku to je jen pětina.

Nový přírůstek vedle rotundy

Největší část nemovitostí, o něž se Zeitgeist stará, se nachází v Česku, několik jich však firma koupila také v Německu a v Polsku a plánuje expandovat do Maďarska. Nedávno rozšířila své portfolio bytových domů v Praze, když v ulici Karolíny Světlé koupila komplex dvou budov u nejstarší pražské románské rotundy. "Základy jednoho z domů pocházejí už ze 14. století. Budovy chceme rekonstruovat," říká byznysmen. Na kolik investice nemovitostí v historickém centru Prahy vyšla, Noack neřekl. Uvedl jen, že tyto budovy Zeitgeist koupil pro nejmenovaný německý penzijní fond. Podle informací HN cena za dvojici budov dosáhla necelých 400 milionů korun.

Zeitgeist podle Noacka plánuje "citlivou rekonstrukci" budov a po jejím dokončení hodlá všech 34 bytů pronajímat. V domech jsou také nebytové prostory.

Firma v průběhu následujících dvou let plánuje zrekonstruovat všechny své domy s nájemními byty v Praze. Když například uzná, že se daná lokalita hodí spíše na menší byty, změní dispozice. "Ze dvou velkých bytů vytvoříme dle potřeby tři malé nebo naopak," popisuje Noack. Byty by měly oslovit dlouhodobé nájemce, společnost necílí na luxusní část trhu.

Dlouhodobý investor

Zeitgeist nakupuje další bytové domy. "Máme rozjednané další akvizice činžovních domů," konstatuje Noack. "Naší strategií je nemovitosti držet dlouhodobě," dodává.

A ačkoliv je většinou slyšet nářek investorů, že ceny jsou dnes už příliš vysoké, Zeitgeist naráží na jiné bariéry. "Ceny se nám nesmyslné zatím nezdají. Není ale jednoduché najít vhodné činžovní domy v atraktivní lokalitě a s jedním vlastníkem. To nás limituje víc než cena," říká Noack. Z překážek vyjmenovává také právnické nedostatky nebo jiné komplikace.

Investice v Praze se podle něj stále vyplatí, protože firma přemýšlí dlouhodobě.

Zeitgeist je připraven nakupovat i domy s nižším, čtyřprocentním aktuálním výnosem − pokud se jedná o domy, kde lze určitými kroky výnos z nájemného zvýšit. Některé domy jsou totiž nevýhodně pronajaté, špatně spravované nebo je třeba více investovat do nájemních prostor, vysvětluje podnikatel.

Výhoda firmy je v tom, že díky investorům nemusí využívat bankovního financování, což významně urychluje a zjednodušuje koupě nemovitosti. Ve společnosti Zeitgeist Asset Management nedávno získal prostřednictvím své lucemburské dceřiné společnosti 15procentní podíl německý penzijní fond, jehož název nechtěl Noack prozradit. Zbývající podíly ve firmě vlastní privátní investoři − zakladatelé Zeitgeistu Noack a Junghänel.

Studentské bydlení

Zeitgeist provozuje vedle běžných nájemních bytů i studentské bydlení, a to prostřednictvím firmy Zeitraum. Rezidence U Průhonu v Praze-Holešovicích nabízí na čtyřech patrech bezmála stovku bytů se 145 lůžky. Prostory dříve sloužily jako ubytovna pro zaměstnance ČSOB, kteří se v Praze školili. Banka si v budově stále ještě drží dvě patra kanceláří. ČSOB momentálně rozšiřuje svou centrálu v Radlicích. Až dvě patra v domě uvolní, Zeitraum bude mít nájemní byty na všech šesti patrech.

Na nízkou obsazenost si firma nestěžuje. "Do příštího školního roku jsme plně obsazení. Naopak nemůžeme vyhovět všem žadatelům, a proto hledáme další domy. Díky veliké poptávce bychom mohli mít v Praze i tři takové studentské rezidence," říká Noack.

Najít vhodný dům z hlediska lokality a dispozice, který by byl zároveň na prodej, podle něj není jednoduché. Zeitgeist jedná o akvizici ve Varšavě a svůj koncept studentského bydlení představí i v polské metropoli. "Tento způsob ubytování ale chceme vyvíjet i v jiných zemích," plánuje Noack.

Asi 90 procent ubytovaných v Rezidenci U Průhonu tvoří zahraniční studenti, kteří do Prahy jezdí například v rámci mezinárodního programu Erasmus.

Většina pokojů je jednolůžkových a měsíční nájem v něm vychází na 7000−15 500 korun. Studenti si zaplatí jen dny, které si v pokoji "odbydlí". Zájemci si mohou pokoj zarezervovat jednoduše on-line na webových stránkách.

Byty, kanceláře i development

V portfoliu společnosti Zeitgeist převažují nájemní bytové domy, patří do něj ale i kanceláře, skladové areály a developerské projekty. V Úžicích ve Středočeském kraji připravuje projekt s dvěma stovkami rodinných domů, na první z nich už je vydané územní rozhodnutí. Firma spravuje nemovitosti pro soukromé i institucionální investory.

Zeitgeist letos koupil například Palác Dunaj na pražské Národní třídě. Velkou část kanceláří v domě využívá stavební společnost Eurovia, která si staví novou centrálu v Krči. Ty stávající už nevyhovují moderním požadavkům. Zeitgeist má připraveny tři strategie využití, jak s historickou budovou naložit.

"Vzhledem k umístění a historické hodnotě budovy zvažujeme i vypsání architektonické soutěže a následně rozhodneme o jejím finálním využití," vysvětluje podnikatel Noack.

"Naše portfolio není tak homogenní jako u jiných investičních společností, protože nemáme jednoho investora, který za námi stojí. Je to velká výhoda, nejsme tak vázáni na cykly, které v nemovitostech přicházejí," dodává Peter Noack.

jarvis_59c161c5498e27ac0588530b.jpeg
Zeitgeist Asset Management rozšířila své portfolio nájemních domů budovy v ulici Karolíny Světlé v centru hned vedle nejstarší pražské románské rotundy Nalezení Sv. Kříže.
Foto: Zeitgeist Asset Management