Lednové změny, které vyvolá nový občanský zákoník, okamžitě dopadnou na nově uzavírané smlouvy. A ty v praxi nejběžnější, tedy kupní smlouva nebo smlouva o dílo, se začnou okamžitě řídit volnější právní úpravou. Ta bude mít svá pozitiva, ale i úskalí.

V současnosti přitom platí, že není kupní smlouva jako kupní smlouva. Až do konce letošního roku totiž záleží na tom, zda se kontrakt řídí občanským zákoníkem, nebo tím obchodním. Těžko srozumitelné je to mnohdy i pro samotné právníky. Hledání rozdílů v úpravě je proto oblíbeným chytákem, na kterém šlo dosud vyhrát nejeden soudní spor. Rozdíly v obou zákonech jsou totiž zásadní.

Zatímco například smlouva uzavíraná podle občanského zákoníku musí být co možná nejvíce vyspecifikovaná, u kontraktu podle obchodního zákoníku to neplatí. Zjednodušeně řečeno stačila jen obecnější dohoda. To by se ale v lednu mělo rychle změnit. Nový občanský zákoník totiž dva různé a zcela oddělené světy propojí. Pravidla, která musejí být dodržena při uzavírání kupní smlouvy, se budou řídit jen jediným předpisem.

Od nového roku proto mnohdy nebude velký rozdíl v tom, zda smlouvu mezi sebou uzavřeli dva podnikatelé nebo sousedé v postavení běžných občanů. Právě odstranění duality právních úprav, které se týká i dalších často uzavíraných smluv, vyzdvihuje na nové koncepci spoluautor nových předpisů Petr Bezouška, který pracuje pro advokátní kancelář PRK Partners. Zjednodušení určitě přivítají i podnikatelé.

Půjde koupit i kradenou věc

Sjednocení postupů bude mít řadu výhod, do každodenního života ale jistě přinese i určité těžkosti. Například ve chvíli, kdy se bude prodávat ukradená věc. Seniorní advokátka mezinárodní kanceláře Allen & Overy Magda Pokorná považuje za nejdůležitější novinku právě možnost nabýt ve vymezených případech vlastnické právo od osoby, které věc nepatří. Současné právo už sice s něčím takovým počítá, ale jen v omezených případech.

Do konce letošního roku totiž toto pravidlo platí jen tehdy, když se kupní smlouva řídí obchodním zákoníkem a také jen pro věci movité. Tedy prakticky jen ve chvíli, kdy spolu obchodují podnikatelé a vzájemně si například prodávají zboží. Na pozemky či stavby toto pravidlo dopadnout nemůže.

Ve chvíli, kdy přijde nakupovat běžný občan, právním slovníkem spotřebitel, se pravidlo také neuplatní a věc musí být případně vydána původnímu majiteli. "Spotřebitel tak byl dle dosavadní úpravy chráněn méně než kupující, který věc kupoval v rámci své podnikatelské činnosti," říká Magda Pokorná. Od příštího roku ale bude situace zcela jiná. Vzhledem k odstranění dvojité a neprovázané úpravy bude pravidlo, které může být pozitivní pro kupující, ale naopak silně negativní pro původního majitele věcí, platit v daleko více případech. "Nově bude chráněn kupující - podnikatel i nepodnikatel, a to včetně spotřebitele - pokud například koupí věc od prodávajícího podnikatele při prodeji v rámci jeho podnikatelské činnosti. Pokud kupující bude v dobré víře, že prodávající je vlastníkem prodávané věci, stane se kupující vlastníkem, i když se následně prokáže, že prodávající vlastníkem nebyl," popisuje novou právní konstrukci Magda Pokorná.

Klíčová tak je takzvaná dobrá víra kupujícího. Tento právní pojem můžeme s trochou zjednodušení přeložit do běžné řeči jako čisté svědomí. Pokud bude kdokoliv vědět, že kupuje kradenou věc nebo mu ji prodává někdo, komu prostě nepatří, v takzvané dobré víře nebude, a pravidlo se tak neuplatní. Důležité je ale vědět, že dobrá víra se mnohdy automaticky předpokládá, a nemusí se tedy prokazovat. Naopak je nutné dokázat, že kupující v dobré víře nebyl.

Podle odborného asistenta katedry obchodního práva Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze Petra Čecha, který je jedním z největších kritiků nového občanského zákoníku, sice nové pravidlo zvýší právní jistotu kupujících, logicky však také oslabí postavení vlastníků. "Vzrostou nároky na jejich bdělost i kroky k aktivní ochraně majetku," napsal Petr Čech před časem do měsíčníku Právní rádce.

U nemovitostí to bude složitější

Petr Čech upozorňuje také na to, že nový zákoník rozlišuje, kdy je prodávaná věc zapsaná do takzvaného veřejného seznamu, například tedy katastru nemovitostí, a kdy není. "Věci nezapsané půjde od nevlastníka nabýt snáze," píše Petr Čech.

Pravidlo totiž podle něj nebude platit stejně ve všech případech, méně například bude chráněn kupující použitých věcí v zastavárně či autobazaru. "Uplatní se pouze na prodej většiny movitých věcí, například při koupi auta. Nový občanský zákoník však přináší i možnost nabýt od nevlastníka pozemek či jinou nemovitost, podmínky jsou však o něco přísnější než u věcí movitých," říká k tomu Pokorná.

Vše se totiž točí kolem stavu zapsaného do katastru nemovitostí, který bude mít od ledna nově přednost před skutečným stavem.

"Původního vlastníka bude chránit institut poznámky spornosti. Aby však poznámka zbořila dobrou víru již zapsaného kupujícího, musí vlastník včas požádat o její zápis," varuje Petr Čech s tím, že se vyplatí číst poštu, sledovat změny zápisu v katastru a na nesrovnalosti okamžitě reagovat poznámkou a soudním sporem. A vzhledem k termínům, kdy může být ještě reakce něco platná, dodává: "Vlastník nemovitosti by tak měl ideálně každý měsíc zkontrolovat, zda je v katastru nemovitostí stále evidován. Jakmile zjistí, že tomu tak není, musí bezodkladně konat."

"Ve světě je běžné, že se vždy klade více povinností na toho, kdo má možnost se proti nekalému jednání aktivně zajistit. Na druhou stranu tu máme nabyvatele, který neví a nemá možnosti, kromě nahlédnutí do katastru, aby zjistil, jaký je pravý stav věci," vysvětluje v Právním rádci novou koncepci už zmíněný Petr Bezouška. "V současnosti se tu provádí velké právní prověrky několik desítek let zpátky, aby člověk vůbec zjistil, zda by mu svědčilo vydržení. To právnímu obchodu moc nesvědčí. Proto jsme se v zahraničí poučili a pravidla se snad nastavila rozumně," dodává.



Právní úprava kupní smlouvy v novém občanském zákoníku:

§ 2079:

"Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě,

a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně."

§ 2080:

"Kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení."

§ 2081 - § 2084:

další základní ustanovení

§ 2085 - § 2127:

koupě movité věci

§ 2128 - § 2131:

koupě nemovité věci

§ 2132 - § 2157:

vedlejší ujednání při kupní smlouvě

§ 2158 - § 2174:

zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě

§ 2175 - § 2183:

zvláštní ustanovení o koupi závodu



Kupní smlouva podle nového občanského zákoníku

odstranění rozdílů mezi kupní smlouvou uzavíranou podnikateli a nepodnikateli

nová úprava vychází z dosavadního obchodního zákoníku

zjednodušení postupů při uzavírání kupní smlouvy

rozšíření možností, kdy je možné získat vlastnictví i od nevlastníka věci, při splnění podmínek to například půjde i u nemovitostí

null

Novinky v průběhu smlouvy