Občanský zákoník a s ním související předpisy dopadnou hned od začátku ledna i na oblast nemovitostí. Nově totiž začne v obecné rovině platit předpoklad, že stavba je součástí pozemku, na kterém stojí. Tam, kde patří pozemek i stavba jednomu majiteli, vlastnictví fakticky splyne. A naopak tam, kde jsou vlastníci rozdílní, se prakticky nic nezmění, oba majitelé ale vzájemně získají zákonné předkupní právo pro pozemek či stavbu toho druhého. Rozdílné vlastnictví tak bude v praxi přetrvávat ještě minimálně desítky, spíše ale stovky let.

Vedle nového občanského zákoníku bude od příštího roku platit i úplně nový zákon o katastru nemovitostí. Tento veřejný rejstřík pak v souvislosti s novou úpravou soukromého práva ovládne takzvaná zásada materiální publicity.

V katastru zapsaný stav tak bude mít přednost před tím skutečným. Jde svým způsobem o návrat ke kořenům a k pravidlům, která byla vlastní už římskému právu či československému prvorepublikovému právnímu uspořádání. Kritici nové úpravy ale oponují, že na stávající a fakticky zcela opačný stav jsme byli zvyklí desítky let.

"Co je psáno, to je dáno. Zapsané právo existuje, nezapsané právo neexistuje. Každý, kdo nahlíží do veřejného seznamu, který je garantován státem, má za to, že údaje v něm uvedené jsou pravdivé a úplné, a toho lze dosáhnout jen tehdy, když jejich zápis do katastru bude povinný. A jedině tak můžeme zapsané vlastníky chránit," hodnotí nové pravidlo expertka na katastrální právo, právnička Daniela Šustrová, která působí na pražském katastrálním úřadu jako vedoucí kanceláře. Je příznivkyní nové úpravy.

Současná právní úprava totiž podle ní přináší pouze velkou nejistotu. "Práva mohou vznikat i jinak než knihovním zápisem. O jejich vzniku se tak dozvídáme s časovým odstupem, pokud se o nich dozvíme vůbec. To se od Nového roku změní," upozorňuje.

Zkontrolovat údaje

Co by tedy měl udělat člověk, který si chce své nemovitosti pro příští roky ohlídat? Podle Daniely Šustrové by měli všichni do katastru co nejdříve nahlédnout a využít takzvaného přechodného období, které bude platit v roce 2014.

"Mám tip pro úplně všechny. Katastr je veřejný, a proto doporučuji všem, aby se do katastru podívali a zkontrolovali si, zda jsou jejich údaje v katastru pravdivé a úplné. A pokud tomu tak není, měli by se postarat o jejich zapsání," říká.

Zásada materiální publicity se naplno uplatní až od roku 2015. Do té doby se bude možné jednodušeji proti stavu v katastru bránit. Daniela Šustrová to popisuje na příkladu nemovitosti, která patří do společného jmění manželů, ale v katastru je jako vlastník zapsán pouze jeden z nich.

Pokud by se například nezapsaná manželka nepostarala o to, aby byla zapsána v katastru vedle svého manžela, mohl by nemovitost prodat i bez jejího vědomí. Kupujícímu by pak nemovitost zůstala, protože by se mohl odvolat právě na dobrou víru a údaje uvedené v katastru.

Hlídací pes

"Nová úprava přináší mnohem silnější ochranu. Je to jednak ochrana pasivní, kterou garantuje stát sám. Nový vkladový přezkum bude daleko přísnější a nově se zavede důsledné vyrozumívání o provedených zápisech. To v současné době vůbec neexistuje," vypočítává dále Daniela Šustrová.

"Každý, kdo chce mít zapsané právo k nemovitosti v katastru, vyvolá vkladové řízení. Pokud katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu práva, všechny osoby, kterých se nový zápis týká, vyrozumí. Doporučeným dopisem nebo prostřednictvím datové schránky," dodává.

Daniela Šustrová ale vyzdvihuje novou a zpoplatněnou službu katastru sledování změn, které se pracovně říká "hlídací pes".

"Dojde-li k nemovitosti na katastr jakékoliv podání a jedná se o vklad, záznam či poznámku, pak ,hlídací pes' uživatele služby uvědomí na kontakt, který uvedl. Může to být mobil, e-mailová schránka či datová schránka," popisuje službu Daniela Šustrová. "Hlídací pes" vyjde vlastníka nemovitosti, který má maximálně dvacet nemovitostí, na 200 korun. Jde o jednorázový aktivační poplatek, který bude platit svým způsobem na věčné časy a skončí ve chvíli, kdy jeho uživatel zemře. Pokud někdo vlastní více než 20 nemovitostí, zaplatí za každou z nich ročně 10 korun. Tedy například pro 21 nemovitostí bude služba "hlídací pes" stát 210 korun ročně.

"Nemovitosti se počítají podle své samostatnosti. Pozemek je jedna nemovitost, budova, která stojí na cizím pozemku, je také jedna nemovitost. U bytového spoluvlastnictví se za jednu nemovitost považuje bytová jednotka, další nemovitostí je dům, i když má například čtyři čísla popisná, a pokud stojí na čtyřech pozemcích, tak je celkový počet nemovitostí šest. A tady doporučuji vyčkat se zřízením služby na začátek února, neboť v průběhu měsíce ledna dojde v databázi katastru ke sloučení staveb a pozemků v souladu s novou právní úpravou," radí Šustrová.

Pokud vlastník v budoucnu přikoupí či jinak získá další nemovitost, nebude muset nic nahlašovat a služba se mu automaticky rozšíří. Už nyní je připravena k využívání, aktivovat si ji ale bude možné až od 1. ledna 2014.