Developeři neplatí, banky jim přesto ustupují

Vztahy mezi developerskými společnostmi a bankami se vyostřují. Zatímco v období před krizí panoval obrovský optimismus pro investování do nemovitostních projektů, náhle se vše otočilo a nemovitostní trhy čelí tlaku nejenom kvůli nedostatku poptávky, ale současně i v důsledku nedostatečně přesně upravených smluv z období před krizí. V důsledku toho banky masivně přistupují k refinancování projektů a nechávají se tlačit do kouta developery. V případě neúspěchu jednání o refinancování totiž bankám nezůstává jiná možnost než prodej nemovitosti formou veřejné dražby, a to často za cenu výrazně nižší, než by byla cena tržní.

Developeři porušují úvěrové smlouvy

Developerské firmy jsou většinou strukturovány tak, že existuje centrální mateřská společnost a pro každý jednotlivý projekt se vytvoří samostatná dceřiná společnost, která jej spravuje. Jediným majetkem těchto společností je pak projekt samotný. To způsobuje ve většině případů problémy, protože jedinou pojistkou banky bývá zástavní právo zřízené na nemovitosti a cenné papíry dceřiné společnosti.

Financování projektů přitom probíhá většinou tak, že banka dodá přibližně 70 procent svých prostředků a investor pouhých 30 procent. V souvislosti s krizí se tyto ukazatele trochu pohnuly směrem ve prospěch bank na 50 až 60 procent ku 40 až 50 procentům, ale stále obecně platí, že na projektech jsou většímu riziku vystaveny banky. Tento vývoj potvrzuje i Přemysl Hubrt, finanční ředitel developerské společnosti ECM. "Zatímco v době před krizí dosahovala naše společnost loan-to-value (LTV) i 90 procent, v současné době je i přes významný pokles hodnoty projektů hodnota LTV na úrovni 50-60 procent," říká.