Nový rok nemohl začít pro středo- a východoevropské trhy s nemovitostmi, v minulosti tolik zasažené krizí, lépe. O největší obchod na místním realitním trhu od roku 2007 se totiž postarala investiční společnost MGPA, dcera australské skupiny Macquarie Group. MGPA v lednu převzala dvě polská obchodní centra a zvažuje možnost koupit i třetí, za více než 235 milionů eur.
Pro investory je to dobré znamení, že se odvětví zotavuje. Zlepšení přitom začalo již v druhé polovině loňského roku v návaznosti na oživení západoevropského trhu s komerčními nemovitostmi a světových finančních trhů.
Odborníci na reality ale varují, že růst investic je zatím nestálý a velmi omezený. Výrazný zájem je především o Polsko a Českou republiku a obecně o trh s lukrativními nemovitostmi. Naproti tomu v zemích stále silně zasažených recesí, jako například v Pobaltí, realitní trhy stále vyčkávají i nadále jsou v útlumu.
"Aktivita na trhu je zatím slabá. Investoři stále zkoumají možnosti portfolií, zatímco banky se zdráhají půjčovat. V posledním čtvrtletí je však znát určité zlepšení," vysvětluje Sylvia Gansser-Potts, ředitelka sekce realit v Evropské bance pro obnovu a rozvoj. "Polsko je jasně nejatraktivnější zemí, na rozdíl od pobaltských států - tam je situace naprosto odlišná," dodává Gansser-Potts.
Právě trh s nemovitostmi ve střední a východní Evropě napomohl v minulosti odstartovat krizi. Investoři tehdy vyhnali ceny nemovitostí v regionu na úroveň cen v západní Evropě s vidinou toho, že hodnota realit v oblasti se přibližuje k cenám bohatého Západu. Za značného přispění bank ochotných levně půjčovat se pak investoři houfně vrhli na méně rozvinuté trhy, jakými jsou pobaltské země, jihovýchodní Evropa a Ukrajina.
Dobrý výhled i pro Česko
V polovině roku 2008, kdy vrcholila světová finanční krize, ale začali tito investoři panikařit. Následoval kolaps cen, vysychání zisků, banky ztížily přístup k půjčkám, a ti, kdo předtím zainvestovali, se dostali do velkých potíží. Rakouský realitní index IATX s převahou akcií podniků působících ve Střední a východní Evropě se ze svých maximálních hodnot propadl až o 90 procent během prvních měsíců roku 2009. Developeři tehdy museli přistoupit k restrukturalizačním plánům, aby se zachránili, velké skupiny jako například Orco nevyjímaje.
S vyhlídkou nového oživení, které by letos mohlo dosáhnout až dvouprocentního růstu hrubého domácího produktu v regionu (na rozdíl od loňského 7% poklesu), začínají být bankéři opět ochotnější půjčovat, třebaže i nadále zůstávají opatrní. Ekonomický výhled se značně liší zem od země. Optimisticky situace vypadá pro Polsko a Českou republiku, kdežto v Pobaltí, Maďarsku, na Balkáně a na Ukrajině se očekává stagnace.
Komerční reality? Další časovaná bomba - čtěte ZDE
Chuť investorů nyní povzbuzuje především zotavení, které nastalo v sektoru lukrativních komerčních nemovitostí v západní Evropě. "Volá nám mnoho fondů, které promarnily svoji šanci na nákup nemovitostí v Londýně. Ty chtějí nyní investovat v Polsku," potvrzuje rostoucí zájem Neil Gregory-Eaves, šéf investičního oddělení pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers International.
Odvětví již dosáhlo dna
Také developerské společnosti opět začínají oživovat dříve plánované projekty, i když jen v omezeném rozsahu. Jeden z velkých developerů v oblasti - společnost GTC, která před dvěma lety zmrazila téměř veškeré stavební plány - nedávno začala s výstavbou dvou obchodních center. "Chceme být v popředí nového trendu. Rok 2010 bude náročný, ale věříme že obrat přijde do roku 2011," vysvětluje záměry firmy její předseda Eli Alroy.
Podle jiných developerů je přesto stále obrovský problém dostat se k penězům. "Pokud chcete nyní profinancovat velký projekt, musíte si sestavit konsorcium investorů sami. Banka to za vás neobstará. Pokud není plánovaný projekt dopředu pronajatý, nemáte žádnou šanci kapitál získat," říká Karl Wallner, který řídí developerské plány ve středo- a východoevropském regionu v realitní společnosti Raiffeisen Evolution.
I v Budapešti, kde hospodářská krize udeřila dříve než kdekoliv jinde, nyní obchodníci s realitami hlásí počátky oživování trhu. Naopak v Bukurešti zůstávají trhy i nadále slabé.
Prodejci z Pobaltí hovoří o tom, že se odvětví již odrazilo od svého dna, přesto však ceny nemovitostí zůstávají 60 až 70 procent pod cenovou úrovní před nástupem krize. Šance na brzké zlepšení jsou navíc mizivé. "Je příliš brzo na to hovořit o zotavení sektoru," pochybuje Valdis Ligers, šéf poradenské společnosti NAI Baltics.
Dokonce i v Pobaltí a na Balkáně se ale najdou zámožní investoři, kteří jsou rozhodnuti investovat i do sektoru, který je na dně. Například rumunský miliardář Dinu Patriciu skupuje na burzách realitní společnosti z regionu prostřednictvím jeho podniku Black Sea Global Properties. Nikdo zde však neočekává další boom na trhu s nemovitostmi. Středo- a východoevropské trhy budou pravděpodobně stále v závěsu na Západem, ale tempo jejich růstu bude tentokrát daleko mírnější.
"Před krizí trh předběhl sám sebe, já ale nevěřím, že se někdy vrátí do dob před krizí," uvažuje Gansser-Potts z Evropské banky pro obnovu a rozvoj. Potřeba investic do obchodních, obytných i průmyslových staveb však nezmizela. "Ve své podstatě je tu stále mnoho příležitostí stavět," dodává Gansser-Potts.
FT
Zpracovala Jana Baumruková
