Jak číst a zlepšit smlouvy k hypotéce

Chcete-li hypotéku, buďte trpěliví. Budete muset mimo jiné doložit "vklad zástavního práva ve prospěch banky, smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitostem, doklad o provedení vinkulace pojistného plnění, pojistnou smlouvu, protokol o aktuálním stavu stavby vyhotovený podle metodiky banky, kupní smlouvu k nemovitostem a předání bianko směnky".
Tímto způsobem začíná obvyklá smlouva o poskytnutí úvěru na hypotéku. Vzali jsme si jednu a zkusili ji rozebrat a oponovat.

Udělejte, zajistěte, zaplaťte

Právníka jistě nepřekvapí formulace, že klient je povinen "zajistit součinnost k odstranění vad v případě, že příslušný katastrální úřad zamítne návrh na vklad zástavního práva zřízeného na základě smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem".
Pravděpodobně ho však překvapí soupis požadavků a povinností, který téměř bez výjimek míří na klienta. Například smluvní pokuta je bankou stanovena na 44 tisíc korun. Podle navržené smlouvy ji navíc může uplatnit v případě jakéhokoliv porušení smlouvy. To by ovšem znamenalo, že by klienta mohla pokutovat také v případě, že by nepředložil ve stanovených lhůtách listiny, jejichž vyhotovení je vázáno také na práci úřadů. Pokuta by tedy přišla v situaci, kdy klient řádně platí pravidelné splátky i poplatky.
Zkuste si proto se svou bankou vyjednat doplnění daného paragrafu o situace, kdy banka není oprávněna uložit smluvní pokutu. Obzvláště v případech, kdy o dodržení termínu rozhodne rychlost například katastrálního úřadu.
Ohledně pokuty můžete "otestovat" ochotu banky bavit se o výši pokuty. Je totiž zřejmé, že pravidelným splácením se stáváte důvěryhodnějším klientem. Proč by tedy pokuta (za nedůvěru) měla zůstávat tak vysoká? Pokud navíc splatíte část dluhu dříve, důvod vysoké pokuty dále klesá. Zkuste tedy navrhnout poměrné snížení smluvní pokuty po mimořádné splátce.
Také se vyplatí pečlivě přečíst, zákazníky obvykle opomíjená, "závěrečná ustanovení". V námi zkoumaných obchodních podmínkách je hned první odstavec věnován novelizaci podmínek. Formulace "Neprojeví-li příjemce úvěru výslovný nesouhlas s novelizovanými Obchodními podmínkami do 30 dnů od jejich zveřejnění, stává se nové znění závazným".
Problém je nasnadě. Banka změny pošle povinně i písemně, ale vy zrovna nemusíte být doma. S nedoručením však navržená závěrečná ustanovení nepočítají. Logičtější paragraf by tedy měl počítat s termínem "doručení příjemci úvěru". Jinak se vám může stát, že nedodržíte smlouvu, neboť ji neznáte.

Poplatky, co taky jiného?

Zájemce o úvěr asi nejvíce překvapí poplatek za samotné sjednání úvěru. V námi zkoumané smlouvě překročil dvacet tisíc korun.
To je vysoká suma, protože banka ke klientovi neuplatňuje vysloveně individuální přístup. Smlouva je konstruována na základě stabilně používaného tiskopisu. I proto se vyplatí a je logické s bankou vyjednávat sporné body smlouvy, jak bylo naznačeno. Jinými slovy, vynutit si individuální přístup.
Otázkou samozřejmě je, jestli takový přístup bude vaše banka akceptovat. Každopádně není důvod "ofenzívní přístup" nevyzkoušet.
Patrik Nacher studuje na vysoké škole Bankovním institutu v Praze

Související