Například skutečnost, že vlastníkovi pozemku nemusí vždy patřit stavba, která se na pozemku buduje, zpomaluje poskytování hypotečních úvěrů. Před zahájením stavby je možné zřídit zástavní právo pouze k pozemku. Ke stavbě lze zřídit teprve v určité fázi rozestavěnosti stavby: až poté, co lze vznikající stavbu zapsat jako samostatnou nemovitost do katastru nemovitostí. Vznikají též spory o úplatu za užívání pozemků, případně požadavky na odstranění staveb.
Problémy by měla odstranit nová koncepce občanského zákoníku, která nyní prochází legislativním procesem. Počítá totiž se sjednocením vlastnického režimu pozemku a stavby. A vyřešila by i další problém.
V Česku existují dva základní kodexy, které se dotýkají majetkových dispozic s nemovitostmi: občanský zákoník a obchodní zákoník. Některé operace však nemají vyhraněnou občanskoprávní nebo obchodněprávní povahu a vznikají pak problémy s tím, který předpis aplikovat. Také smlouvy, které zajišťují rozvojové projekty, využívají rozdílných právních konstrukcí.
S nemovitostmi jsou spojeny i další problémy. Například úprava pro společenství vlastníků bytových domů převedených z majetku obcí a družstevních organizací do majetku velkého množství původních nájemců bytů teprve vyzrává. Také je zde otázka regulovaného nájemného.

Zákony a soudy
Ve sporech, které vyplývají z nejasných zákonů, pak soudy rozhodují pomalu. Málokdo však ví, že soudní řízení je možné nahradit takzvaným tuzemským rozhodčím řízením, jehož délka se nepočítá na léta, ale na měsíce. To se využívá například u sporů o zaplacení kupní ceny či nájemného, ze zprostředkování realitních obchodů a podobně. Nález vydaný v rozhodčím řízení má stejné účinky jako rozsudek a je exekučním titulem i v zahraničí.
Lepší vymahatelnosti práva také nahrává postupně se zlepšující úprava zákona o konkursu a vyrovnání, přijetí zákona o veřejných dražbách, jenž umožňuje dražit nemovité zástavy, a zákona o soudních exekutorech, který umožnil věřitelům volbu mezi klasickou soudní exekucí a její modernější formou.
Nejlepší obranou proti případným problémům samozřejmě je předcházet jim. Jaká jsou tedy rizika při nabývání nemovitostí a čeho se vyvarovat? Český právní řád dává přednost skutečnému vlastníkovi před tím, kdo je zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. Výpis z katastru bohužel ne vždy spolehlivě dokládá vlastnické právo. Tak se může kupříkladu stát, že prodávající doloží vlastnictví pozemku výpisem z katastru nemovitostí, investor koupí pozemek a katastrální úřad jej zapíše jako vlastníka. Řadu let poté je podána žaloba na určení vlastnictví a soud rozhodne, že vlastníkem pozemku je úplně někdo jiný.

Pozor na katastr
Pouze na údaje z výpisu katastru nemovitostí tedy nespoléhejte. V důsledku privatizace a dobíhající restituce majetku totiž nemusí zápis vždy odpovídat skutečnému stavu. Při koupi nemovitosti si tedy nejprve důkladně prověřte listiny, na základě kterých nabyl prodávající (případně jeho předchůdci) vlastnické právo. Samozřejmě to vyžaduje dobrou znalost místních poměrů a právních předpisů v jednotlivých obdobích, kdy posuzované listiny vznikaly. Důležité je si uvědomit, že pro převody nemovitostí platí přísná pravidla. Kupní smlouva může být kupříkladu neplatná pro drobná pochybení v označení nemovitosti nebo proto, že jsou použity neurčité výrazy. Nestačí, že katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva do katastru. Nejsou ojedinělé případy, kdy formální neplatnost smlouvy je namítána řadu let poté, co katastrální úřad povolil vklad.

Autor je advokátem v Praze
Tomuto a dalším tématům se bude věnovat konference mezinárodní právnické organizace IBA. Koná se na konci září v Praze.