Dvacet miliard korun v českých nemovitostních fondech je několikrát méně, než kolik lidé uložili do fondů zaměřených na dluhopisy nebo akcie. Zájem o investování do fondů nakupujících kancelářské budovy, obchodní centra nebo logistické parky ale rychle roste. Jen ve druhém čtvrtletí, za které jsou dostupná poslední data, v nich přibylo 1,15 miliardy korun. Znamená to nárůst o téměř šest procent, to je nejvíc ze všech typů fondů.

Češi si během krize uvědomili, kolik práce dá postarat se o byt pořízený na investici, což nyní fondům nahrává, říká Filip Kubricht, ředitel investiční společnosti Reico České spořitelny. Ta spravuje ČS nemovitostní fond − největší a nejstarší podílový nemovitostní fond v tuzemsku.

HN: Váš fond vlastní 13 budov. Jak se dá v tak malém počtu rozložit riziko?

Pokud chcete zůstat jen v Česku, musíte investovat do různých tříd nemovitostí od kancelářských budov, přes obchodní centra až po sklady. Existují i další příležitosti, jako jsou například hotely. Investoři v zahraničí na rozdíl od Čechů běžně poptávají také parkovací domy nebo nemocnice. My se ale zaměřujeme jen na první tři jmenované třídy. A protože je Česko malý trh, na kterém působí hodně hráčů, rozhodli jsme nakupovat i v dalších zemích střední Evropy.

16 miliard

korun činila na konci září hodnota majetku ČS nemovitostního fondu. Za poslední tři roky tak vzrostla více než na čtyřnásobek.

13 budov

nyní tvoří portfolio ČS nemovitostního fondu. Kromě osmi objektů v Česku, mezi které patří například City Tower nebo Melantrich v Praze, jde také o tři nemovitosti na Slovensku a dvě v Polsku.

HN: V čem se ale například Slovensko liší od Česka?

Pokud se podíváte na příliv investic do realit a na typ komerčních nemovitostí, které jsou v nabídce, tak jsou Polsko nebo Slovensko Česku podobné. Nicméně výnosy jsou v těchto zemích o něco vyšší než v Česku a my si zahrnutím dalších zemí rozšiřujeme možnosti nákupu dalších kvalitních nemovitosti do fondu. V Česku je v tuto chvíli nabídka velmi omezená. Projektů není tolik, aby uspokojily velké množství hráčů, kteří se na trhu pohybují. Navíc často neodpovídají velmi konzervativnímu profilu našeho fondu. Smyslem určitě není míchat hotely a kancelářské budovy.

HN: Vlastní nemovitostní fond má vaše firma deset let. Jak se za tu dobu změnil přístup investorů?

Když jsme v roce 2007 začínali, to bylo ještě před krizí, lidé často investovali do nemovitostí po vlastní ose. Už tehdy věděli, že nemovitost do portfolia patří, ale řešili to nákupem investičního bytu. Spousta movitějších lidí proto nemovitostní fond nechtěla. S krizí ale pochopili, že takový přístup má svoje úskalí. Nájemníci jim mnohdy neplatili nebo se často stěhovali jinam a majitelé museli věnovat čas a energii tomu, aby byt znovu obsadili. O podíl v nemovitostním fondu se starat nemusí. 

Filip Kubricht (43)

◼ Absolvent Hospodářské fakulty Technické univerzity v Liberci zahájil svoji pracovní kariéru ve druhé polovině devadesátých let u německé banky Aareal Bank AG ve Wiesbadenu.
◼ V roce 2002 přijal nabídku BAWAG Bank CZ v Praze, kde během čtyř let vybudoval a řídil oddělení financování komerčních nemovitostí.
◼ V prosinci 2006 rozšířil vrcholný management investiční společnosti Reico České spořitelny na pozici místopředsedy představenstva a finančního ředitele. V říjnu 2015 byl jmenován předsedou představenstva.

HN: Takže vám krize pomohla?

Částečně ano, ale pro fond byly krizové roky 2008 a 2009 velmi nepříjemné. Prodeje se víceméně zastavily a trvalo dlouho než se k nemovitostem jako takovým obnovila důvěra. Důležitou roli nakonec sehrálo prostředí nízkých úrokových sazeb. V době, kdy zhodnocení bankovních vkladů spadlo na nulu, jsme byli schopni stále dodávat výnosy kolem dvou až dvou a půl procenta ročně.

HN: Za poslední rok vzrostla hodnota podílových listů vašeho fondu o 1,77 procenta. Podíváme-li se na to, jak rychle v posledních letech rostly ceny bytů, nevypadá takový výnos příliš lákavě…

Pokud někdo zainvestoval před deseti lety do bytu, tak se dnes skutečně může radovat. Ale nyní, při dnešních cenách realit už je podle mě návratnost takové investice velmi dlouhá. Ve srovnání s komerčními nemovitostmi je neporovnatelně delší.

HN: Komerční nemovitosti na rozdíl od bytů nezdražovaly?

Paralela tam samozřejmě je, ale nárůst cen nebyl tak velký, jako u rezidenčních nemovitostí. Česko je v tomto ohledu hodně vázané na západní Evropu. Investoři, kteří sem chodí, očekávají nějaký výnos. Pokud by byly kanceláře příliš drahé, šli by zkrátka jinam, protože by se jim investice tolik nevplatila. U bytů to je trochu jiné. Pokud je lidé kupují pro vlastní bydlení, není tak jednoduché vyměnit Prahu například za Varšavu nebo Budapešť.

HN: Centrální banka držela posledních téměř pět let úrokové sazby na rekordně nízké úrovni 0,05 procenta. Od srpna šly ale už dvakrát nahoru a teď jsou na 0,5 procenta. Co to bude znamenat pro vaše podnikání?

Ze zákona musíme držet alespoň pětinu majetku fondu v penězích nebo v aktivech, která lze na peníze poměrně rychle směnit. Jde například o krátkodobé dluhopisy nebo termínované vklady. Takové investice ale nevydělávají v prostředí nízkých sazeb takřka nic. Růst úroků nám tedy pomůže.

HN: Čtyři pětiny majetku budete mít ale dál v nemovitostech. Jakou roli sehrají vyšší sazby tam?

Průměrný výnos z komerční nemovitosti činí zhruba pět procent ročně. Z tohoto pohledu není dosavadní růst sazeb o 0,45 procentního bodu něco, co by mělo mít výrazný nepříznivý vliv na hodnotu komerčních nemovitostí. Zvyšování sazeb navíc znamená, že tady máme inflaci. Nájemní smlouvy, které v našich nemovitostech máme jsou indexované. Nájemné se každý rok navyšuje podle inflace, takže hodnota nemovitosti poté roste i o tuto složku.

HN: Při nulové inflaci investorovi výnos dvě procenta ročně stačil, teď je inflace nejvyšší za posledních pět let. Budou proto lidé chtít od fondu víc?

S takovým vývojem musíte počítat. My ostatně neustále říkáme, že nemovitosti jsou doplňková investice a jako takové by neměly v portfoliu tvořit více než 20 procent. Měly by klientovi vynášet dlouhodobě a stabilně bez velkých výkyvů. Samozřejmě ale chceme při vyšších úrocích cílit na to, abychom klientům přinášeli vyšší výnos.

HN: Jak byste toho chtěli dosáhnout?

Vhodným rozšiřováním portfolia nemovitostí a zároveň vyššími výnosy z prostředků, které musíme povinně držet mimo nemovitosti.

HN: Těch máte ale jen 20 procent…

Dvacet procent je zákonem dané minimum a  zároveň optimální poměr pro fond. Za poslední dva roky jsme se nicméně u této složky pohybovali v průměru na 40 procentech. Pokud kupujete nemovitost, která stojí například dvě miliardy korun, nějakou dobu trvá, než na ni našetříte. Dokončit samotnou transakci pak u budov jako je City Tower trvá i šest až osm měsíců. Ale peníze vám mezitím do fondu přitékají denně a jejich objem roste až do koupě další budovy. To je problém tohoto podnikání, raději bychom samozřejmě měli tyto peníze zainvestované do nemovitostí. To se nám naštěstí daří. Díky posledním transakcím jsme se k optimálnímu poměru výrazně přiblížili.

HN: V Česku stoupá obliba investic do dluhopisů vydávaných přímo developery. Výnos bývá kolem pěti procent ročně. Vnímáte to jako konkurenci?

U dluhopisů vydávaných developery by se investor měl v první řadě podívat, co je podkladovým aktivem. Jestliže budete financovat developera jako takového, tu skořápku, tak je to spojené s rizikem. Pokud se daný developerský projekt zpozdí třeba o dva roky, což se klidně může stát, nebo se byty nepodaří dost rychle prodat, nikde nemáte jistotu, že svoje peníze opravdu dostanete. U našeho fondu můžete požádat o odkup podílového listu denně, nemusíte čekat.

Obecně je důležité, aby za dluhopisem byla skutečná nemovitost se zástavním právem. Pozor je třeba dávat také na to, aby tam nebyla žádná financující banka, jejíž pohledávky by se uspokojovaly přednostně před tím, než přijdou na řadu investoři. Pokud by tomu tak ale opravdu bylo a riziko bylo nízké, neměl by developer důvod nabízet úrok pět procent ročně. Pokud je ovšem investor, který je ochotnější jít do většího rizika, tak je to určitě v pořádku.

HN: Ekonomika sílí a s ní rostou mzdy a klesá nezaměstnanost. Jak se to projevuje na zájmu o investice do vašeho fondu?

Poslední tři roky jsou vynikající. To co se začalo dít v letech 2015 a 2016 naprosto převálcovalo prvních sedm let existence fondu. V každém z těchto dvou let se zvýšil majetek fondu o téměř pět miliard korun a nyní jsme už na více než 16 miliardách.

HN: Co by podle vás mohlo tak silný zájem nyní zbrzdit?

Zatímco dříve měli Češi peníze na účtech v bankách, nyní začínají více investovat a o svoje peníze se starat. Pokud bude hospodářství dál příznivé bude tento trend přetrvávat. Také co se nemovitostí jako takových týče, jsem mírně optimistický. Zájem o komerční budovy tady stále je.

HN: Komerčních nemovitostí je podle vás v Česku na trhu nedostatek. Opravdu jich stojí málo, nebo jde spíše o to, že je nyní málokdo ochotný prodávat?

Co se obchodních center týče, tak je český trh nasycený. Určitě nedává smysl například v Praze vybudovat další tři. Naopak u kancelářských budov prostor je. V posledních letech se jich navíc stavělo poměrně málo. Situace není dobrá kolem územního plánování, ale ani u vydávání stavebních povolení. Doba, než se developer dostane k prvnímu kopnutí do země, je v Česku nepoměrně delší, než v jiných srovnatelných zemích.

HN: Takže poptávka by zde byla?

Poptávka je velká, dokonce je možná větší, než by dávalo smysl stavět. Komerční nemovitosti v Česku byly historicky doménou zahraničních investorů. Šlo například o německé nebo britské investiční fondy. My jsme před deseti lety nastartovali trend, kdy se k zahraničím hráčům stále častěji přidávají i ti domácí. Jsou mezi nimi i takoví, kteří do nemovitostí nikdy neinvestovali, ale najednou se o ně začali zajímat. Jde často o firmy, které mají nyní hodně volné hotovosti a kupují si budovy pro sebe. Příkladem je Avast, který v Praze koupil budovu Enterprise.

HN: Jak se to projevuje na trhu?

Rostoucí množství zájemců vyhnalo cenu komerčních nemovitostí poměrně vysoko. Stále se ale poptávka střetává s nabídkou. Není to tak, že by developer nebo prodávající investor měl taková očekávání, která by kupující nebyl schopen splnit.

HN: Vy se přesto nyní zaměřujete spíše na zahraničí…

Nemovitost neobchodujete jako akcie. Když ji koupíte, počítáte s tím, že ji budete držet třeba šest nebo sedm let. Pokud se u nějaké budovy změní majitel, nemohu za ním za dva roky přijít, že mám zájem. Zkrátka mi ji neprodá. A protože se s tím jak rosteme zaměřujeme na stále větší budovy, Český trh už nám sám o sobě nestačí.

HN: Co vás přiměje nějakou budovu z portfolia prodat?

I my máme investiční horizont. Prodáváme obvykle ve chvíli, kdy se nám podaří po šesti nebo sedmi letech obnovit nájemní smlouvy. V tu chvíli je hodnota budovy vyšší, protože nový majitel má zajištěné příjmy na několik dalších let. Kromě toho máme v portfoliu stále ještě nemovitosti, které pro nás v tuto chvílí už nemají dostatečnou přidanou hodnotu. Práce s budovou za 200 milionů je podobná jako s objektem za dvě miliardy. Výnos je ale mnohem nižší. Pak je samozřejmě logické, že menší nemovitosti prodáte a doplníte si portfolio velkými.

HN: V posledních letech máte zhruba čtyři miliardy korun na investice ročně. Jak s takovými částkami pracujete?

Kupujeme zhruba dvě až tři velké nemovitosti za rok. Letos jsme nakupovali na Slovensku a v Polsku a nyní probíhají jednání o další akvizici v zahraničí.