Lidé, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení, stále častěji narážejí na omezení ze strany České národní banky, která při žádosti o hypoteční úvěr požaduje více vlastních zdrojů. Koupi bytu či rodinného domu to komplikuje především mladým rodinám. Ceny nemovitostí se navíc dostaly na historické maximum, a lidé si proto více rozmýšlejí, zda jsou ochotni investovat miliony i do malých bytů v panelových domech.

Odborníci z toho vyvozují, že dojde k ochlazení realitního a hypotečního trhu. Dosavadní prudký růst je u konce. "V současné době můžeme pozorovat mírný obrat. Počty hypoték začaly mírně klesat a také ceny nemovitostí již pomalu narážejí na své maximum," říká v rozhovoru pro HN ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky Petr Němeček.

HN: Říkáte, že na realitním a hypotečním trhu nastává zlom. Znamená to, že se již projevilo omezení hypoték ze strany ČNB?

Ano. Největší překážkou pro většinu klientů jsou dnes vlastní zdroje, které banky vyžadují. Aby kupec získal nízký úrok, potřebuje mít našetřeno alespoň 20 procent z celkové hodnoty nemovitosti. Musí mít také peníze na další výdaje, jako je daň z nabytí či provize realitní kanceláři. V případě hypoték nad 80 procent je pak třeba počítat s vyššími úroky. V těchto případech již výrazněji podražily. S menší dostupností samozřejmě souvisejí ceny nemovitostí, které se za poslední dobu vyšponovaly tak, že se vlastní bydlení stává pro stále více lidí nedostupné. V posledním kvartále nicméně již pozorujeme určité ochlazení růstu cen i pokles množství žádostí o hypotéky. Očekáváme, že toto zpomalování bude pokračovat.

Petr Němeček

◼ Absolvent Fakulty stavební ČVUT. Po škole sbíral zkušenosti jako projektant staveb ve společnosti Metroprojekt. Po roce 1990 se zabýval ve vedoucích funkcích realitní a developerskou činností.
◼ Od roku 1995 je ředitelem odboru oceňování nemovitostí v Hypoteční bance. Zodpovídá za kvalitu zastavovaných nemovitostí a agendu odhadců.
◼ Působí v pracovní skupině pro oceňování majetku při České bankovní asociaci, jako lektor BIVŠ a Asociace realitních kanceláří a je jmenován soudním znalcem.

HN: Ceny nemovitostí v posledním roce a půl významně rostly především v Praze. Nabídková cena již přesáhla hranici 80 tisíc korun za metr čtvereční. Nemáte obavu, že by mohlo dojít k prasknutí realitní bubliny?

Praha je oproti zbytku republiky jiná liga. Je zajímavá jak pro české, tak pro zahraniční investory − ať už z východní či západní Evropy. Její výhodou je mimo jiné to, že je bezpečným městem. Na pražském rezidenčním trhu navíc v současné době poptávka převyšuje nabídku, což tlačí ceny nahoru. Obavy, že by na trhu došlo k prasknutí realitní bubliny, ale zatím nemáme. Aby se něco takového stalo, musela by přijít nějaká zásadní makroekonomická změna. Pokud se navíc bavíme o cenách, nesmíme zapomínat na to, že statistiky mohou být někdy zkreslené. Nabídkové ceny nejsou vždy zcela vypovídající a mohou se v průběhu času měnit.

U nové výstavby pak hraje velkou roli struktura bytů. Před několika lety možná byly průměrné ceny nových bytů oproti dnešku na poloviční úrovni, ale tehdy developeři stavěli především velké projekty na okraji města. Dnes staví zejména v širším centru, kde jsou nemovitosti obecně dražší. Samozřejmě ale platí, že Praha a Brno jsou vůči zbytku Česka určitým fenoménem − cenová hladina je zde pochopitelně vyšší.

HN: Developeři v Praze nestačí dodávat dostatek nových bytů a stěžují si, že za to mohou pomalé povolovací procesy. Převis poptávky pak tlačí ceny nahoru. Není to ale částečně vina i samotných developerů, že se na současnou situaci lépe nepřipravili?

V Praze je dnes největší brzdou právě nepřipravenost projektů. Jejich realizace trvá roky. Developeři by rádi stavěli, provokativní otázka na ně však zní, zda v minulosti trochu nezaspali. Když se vrátíme do roku 2012 a 2013, kdy ceny stagnovaly, možná zjistíme, že se projekty nepřipravovaly tak intenzivně, jak mohly. Tou dobou ale ještě nikdo nevěděl a ani nemohl vědět, kam se trh posune.

HN: Je možné, že se developeři do jisté míry snaží na trhu uměle vyvolat tlak, aby mohli ceny šponovat co nejvýše?

Nemyslím si, že by to byl z jejich strany záměr. Situace je zde opravdu těžká. Výstavbu nových projektů komplikuje legislativa, aktivisté a také situace na dané radnici − politika hraje v rámci výstavby velkou roli. Tohle vše prodlužuje přípravu developerských projektů o roky. Postavit něco do tří let dnes v podstatě nepřipadá v úvahu. V Praze navíc hraje svou roli i nevyjasněná situace okolo územního plánu. Řada velkých území se nachází ve stavební uzávěře a potrvá ještě několik let, než se tyto uzávěry podaří odstranit. Nevěřím, že by developeři nechtěli stavět, to určitě ne. Pokud jde o vysoké ceny nových bytů, jsou to samozřejmě právě developeři, kteří nad nimi mají moc. Oni vytvářejí ceny bytů a jistěže chtějí na současné situaci vydělat.

HN: Setkáváte se v poslední době kvůli růstu cen nemovitostí častěji s případy, kdy se prodejní cena neshoduje s cenou, kterou stanoví vaši odhadci?

Máme zkušenosti, kdy developer v Praze v rámci první etapy nabízel byty za 80 tisíc korun za metr čtvereční a v rámci druhé etapy byla najednou cena 100 tisíc korun za metr čtvereční. V takovém případě pak náš poradce cenu nepotvrdil. Nemohu však říct, že by se jednalo o trend, který by byl v současnosti výrazně na vzestupu. Jsou projekty, kde se nám cenová hladina zdá rozumná, pak jsou projekty, kde se cenová hladina s našimi představami neshoduje. Developeři se někdy snaží hýbat s cenami bytů směrem nahoru a čekají, zda se jim je podaří i tak prodat. A někde se jim to opravdu daří. Někteří kupci jsou ochotni zaplatit i výrazně více, než kolik by činila odhadní cena. Takto se v podstatě mohou zvedat ceny nemovitostí. Podobně uměle ale navyšují ceny například také realitní makléři na secondhandovém trhu.

Pražské byty jen pro milionáře. Zásoby developerů vysychají

HN: Jak?

Někteří doslova loví nabídky a slibují majitelům bytů, že jejich nemovitost prodají za vyšší cenu, než je ve skutečnosti reálné. Může se stát, že klientům dají podepsat zprostředkovatelskou smlouvu za tu nejvyšší částku, následně se nemovitost nedaří prodat a s cenou se pak musí jít dolů. Mezitím se již ale nabídková cena zapíše do statistik, což opět přispívá k umělému navyšování cen. To se ale týká spíše rodinných domů než bytů. O byty je v dnešní době velký zájem a je jich nedostatek, takže se je mnohdy podaří prodat právě i za vyšší nabídku. Je to dáno tím, že je nakupují také investoři a zahraniční kupci. U rodinných domů je to složitější. Lidé si je zpravidla pořizují výhradně pro vlastní bydlení a koupi mnohem více zvažují.

HN: Porostou podle vás v dohledné době úrokové sazby a jak se to promítne na dostupnosti bydlení?

Sazby byly v poslední době rekordně nízké. Teď se o desetinky zvyšují. Pořád jsou ale velmi výhodné, když se pohybují okolo dvou procent. Mezi bankami vládne obrovská konkurence. Přestože jim klesají marže, jsou pro ně hypotéky stále velmi výhodným finančním byznysem. Vzhledem ke zvyšování základních úrokových sazeb České národní banky ale musí úroky z hypoték logicky růst. Nejsem makroekonom, ale myslím, že jsme daleko od předkrizové doby, kdy sazby přesahovaly hranici pěti procent. A pokud se vyšplhají na tři, případně nad tři procenta, zas tak velké drama to podle mě nebude. Tento nárůst zásadně neomezí financování u nových klientů a výrazně by to nemělo poznamenat ani stávající klienty. Daleko větší vliv na omezení poptávky po úvěrech podle mě bude hrát i nadále omezení LTV (půjčka vůči hodnotě majetku, pozn. red.) ze strany ČNB.

HN: Bydlení se především v Praze a Brně stává stále méně dostupné pro mladé rodiny, které nemají dostatek vlastních financí, aby si mohly vzít hypotéku. Měl by se podle vás do věci více vložit stát, ať už třeba výstavbou obecních bytů či finančními příspěvky?

Určitě. V současné době tu prakticky neexistuje ucelená státní bytová politika. Je pravda, že dnes obce ani stát nestaví obecní byty, nejsou zde ani žádné masivní dotace do nové výstavby. Stát by v tomto měl začít hrát aktivnější roli a reagovat na současnou situaci.

HN: Byty jsou stále nedostupnější pro střední třídu, v Praze je přesto dost kupců, kteří mají dostatek vlastních financí. Nemůže to vést k tomu, že byty budou kupovat především movitější lidé a investoři, kteří vlastně hypotéku nepotřebují, a tudíž bude žádostí o úvěr ubývat?

Dopad to mít může. Určitý pokles hypoték již nastal. Na druhou stranu hypoteční úvěry byly a stále jsou velmi výhodné, takže i bohatší investoři, kteří mají dostatek vlastních zdrojů, si berou hypotéku za dvě procenta a své peníze investují do svého podnikání. Není pravidlem, že by si movití klienti nebrali hypotéky.