Až čtyřicet procent bytů v pražských novostavbách si podle developerů lidé kupují jako investici. Dlouhodobě rostoucí ceny bytů spolu s nedostatkem jiných investičních příležitostí udělaly z nemovitostí znovu "zlatý důl".

Aby však byt skutečně vydělával, je při výběru nutné vzít v úvahu nejen jeho cenu v poměru k očekávaným příjmům, ale i řadu dalších kritérií.

Starý, nebo nový byt?

Starý byt je často nutné renovovat, náklady na jeho nutné opravy mohou přitom pořizovací cenu i zdvojnásobit. V průměru přijde rekonstrukce na dodatečných dvacet až třicet procent z kupní ceny. Problém může být i v domě, který také často vyžaduje opravy (stoupačky, rozvody, střecha), tedy dodatečné náklady.

60 %

je maximální částka, kterou podle pravidel České národní banky může banka půjčit na byt určený k pronájmu.

Až 40 %

bytů v nových domech kupují podle zkušeností developerů lidé na investici.

50 %

Pravidlo poloviny říká, že pro hodnocení potenciálu nemovitosti musí investor odečíst polovinu získaného nájemného na pokrytí nákladů.

Ve starých domech mohou být problematické i sousedské vztahy, zakořeněné sváry zde často probíhají už dlouho, často desítky let. Vzhledem k tomu, že o domě rozhoduje kolektivně společenství vlastníků bytových jednotek, mohou narušené vztahy zablokovat jakoukoliv dohodu.

Za nový dům se dům považuje zhruba deset let, kdy do něj není třeba investovat. Vyplatí se požádat odborníka na stavby, aby zhodnotil kvalitu projektu, informace od developera se od reality může značně lišit. V nových objektech rovněž hrozí, že půjde o "dům duchů", určený převážně k pronájmu. I tady bývá domluva obtížná, jelikož majitelé nájemních bytů většinou nechodí na schůze.

Forma vlastnictví

Velcí developeři už nabízejí družstevní byty za podobných podmínek jako byty v osobním vlastnictví. Pokud ale kupujeme družstevní byt, kupujeme pouze podíl v družstvu, kterému byt patří. Výhodou je, že neplatíme daň z nabytí nemovitosti. Nevýhod je ale víc.

Družstevní byt nelze odepisovat z daňového základu a není v majetku investora. Mnoho družstev se také snaží omezovat podnájmy, zpoplatnit je nebo je ve svých domech úplně zakázat. V případě potřeby se byt hůř prodává, protože jej nelze zaplatit z hypotéky.

Lokalita

Nájemní byt musí být v blízkosti veřejné dopravy. Naopak populární "bydlení v zeleni" u něj většinou roli nehraje. Je sice možné cílit na nájemníka s rodinou, ve skutečnosti ale každý investor potřebuje jakéhokoliv nájemníka schopného platit − a tomu podřídí výběr lokality. Dobrá lokalita je v podstatě vždycky drahá. Nepodléhá ale větším cenovým výkyvům, v případě krize drží cenu, při cenovém boomu však roste pomaleji.

Ideální je výběr bytu v blízkosti zavedené lokality. Takový byt je levnější, a navíc má šanci, že jeho cena poroste, jako se to stalo s pražskými částmi Holešovice, Karlín či Smíchov. Naopak ze vzdálených sídlišť se populární místo brzy nestane. Pronájem je sice možný, je však výrazně nižší a byt se vzhledem k obvyklé klientele rychleji opotřebuje.

Nájemní byt by neměl být daleko od místa, kde bydlí investor − pokud zrovna nekupuje velký počet bytů po celém Česku a ke správě svých investic nepoužívá specializovanou firmu. Pokud má jen jeden byt, nutné dojíždění do vzdáleného města kvůli opravám, schůzím nebo nepříjemnostem s nájemníkem prudce zvyšuje náklady.

Dobré je vzít v úvahu také možná rizika. Záplavy sice nepřicházejí každý rok, investiční horizont se ovšem v případě bytu záplavovým statistikám blíží.

Dispozice

Samotnému investorovi se může líbit moderní loftový byt spojený do jedné velké místnosti, navíc s prostornou terasou. Při nabídce pronájmu však tyto věci byt pouze devalvují. Nájemníci většinou vyžadují naopak oddělené vstupy do pokojů, samostatnou koupelnu, záchod a kuchyň. Terasa zvyšuje nákupní cenu, na cenu pronájmu vliv nemá. Ideální jsou byty dva plus jedna − větší už o moc nezvyšují cenu nájmu, menší byty zase mají vyšší pořizovací cenu přepočtenou na metr čtvereční.

Náklady versus výnosy

Už v počáteční fázi je dobré popřemýšlet, jestli se byt bude pronajímat dlouhodobě, či krátkodobě, tedy zhruba na jeden rok. Dlouhodobý pronájem znamená nižší nájem a menší okamžitý výnos. S krátkodobým pronájmem jsou spojené vyšší náklady na shánění nájemníků i vyšší náklady na opravy, protože lidé, kteří si pronajímají byt na půl roku (většinou jde o cizince), do něj nebudou investovat. A nebudou jej také šetřit. Obecně platí, že očekávaný výnos je třeba dělit dvěma. A pak si spočítat, jestli jde skutečně o tak dobrou investici, jak se zdá.