Od poloviny roku 2013 začaly ceny bytů po pěti letech poklesu a stagnace opět růst, poslední dva roky dokonce intenzivně. Minulý rok průměrná cena bytu v Česku poskočila zhruba o 11 procent. Novostavby v Praze podražily meziročně ještě víc − téměř o pětinu.

Nájemné vzrostlo o něco méně. V některých městech, opět hlavně v Praze, se inzeráty s nabídkou pronájmu na stránkách realitních serverů dlouho neohřejí a pronajímateli do několika minut od zveřejnění volají první zájemci. Mluví se o bytové krizi, nové cenové bublině a Česká národní banka utahuje kohouty hypotečního úvěrování s cílem chladit poptávku.

Z historického pohledu ale situace není tak tragická. Podle cenového indexu České spořitelny se průměrná cena bytu vrátila v roce 2016 zpátky na hodnotu z roku 2008. Tedy zpět na úroveň, kde byla před osmi roky, než začala s příchodem globální ekonomické krize ztrácet. V jižních krajích naší republiky ji už loni přeskočila, na severu ale zůstala výrazně pod touto hranicí. Pro srovnání je důležité počítat i s tím, že mzdy jsou dnes vyšší než v roce 2008.

Zatímco tehdy průměrná cena bytu představovala pětinásobek průměrné roční mzdy zaměstnance, v roce 2016 to byl "jen" čtyřnásobek. To je sice nad dlouhodobým trendem rovnovážného vývoje vztahu cen bytů a mezd, ale jen velmi mírně.

Mimoto kvůli záporným výnosům z investic do státních obligací i kvůli růstu nájemného zůstal loni relativní výnos z koupě bytů pro účely následného pronájmu slušný. Kvůli rekordně nízkým úrokovým sazbám se ve všech krajských městech obecně stále vyplatilo si byt pro vlastní potřebu spíše koupit než si jej pronajmout.

Připomeňme, že v roce 2008 naopak ti, kdo investovali do bytů a vydělávali na jejich pronájmu, dosahovali nižšího výnosu než ti, kdo prostě nakoupili státní dluhopisy. A s výjimkou dvou krajských měst se tehdy ve všech ostatních vyplatilo průměrný byt si pronajmout než jej koupit.

Pokud bychom nyní mluvili o bublině, musíme dodat, že může jít jedině o její začátek. Budoucnost je i v rukou České národní banky. Pokud se bance regulací hypoték podaří poptávku přiměřeně a citlivě snížit, mohl by být další růst cen bytů udržitelný. Pokud ne, hrozí nebezpečná realitní vlna.

A pokud by zásah centrální banky byl naopak nepřiměřeně velký, může se růst cen sice zastavit. Daní za to budou rostoucí úrokové sazby a větší počet domácností, které si hypotéku nebudou moci dovolit. Z toho by plynulo napětí mezi těmi, kteří už mají, a těmi, kteří by rádi měli, ale nemohou. Taková hra vyžaduje šikovného stratéga, a její závěr je tak otevřený.