Klid, byty kvůli Evropě nezdraží

Sotva byla oznámena zpráva, že Evropská unie hodlá ukončit výjimky pro nové členské země, v našem případě sníženou sazbu DPH u nové bytové výstavby, začali nezasvěcení panikařit.
Dojednaný kompromis spočívá v tom, že nižší sazba bude platná pouze pro rekonstrukce a výstavbu sociálních bytů. Přesto se, podobně jako před českým vstupem do EU, straší tvrzením, že v takovém případě zdraží nejen nové byty, ale i starší, již existující. Zdražení nových prý bude proporcionální ke zvýšení sazby DPH z 5 na 19 %.
Opravdu?


Vždyť bublina už praská

Zvěsti o tom, že byty výrazněji podraží už samým vstupem do EU, se ukázaly jako chiméry. Opak byl pravdou. Od roku 2004 všechny spolehlivější indexy vykazují mírný pokles cen bydlení.
Panika v médiích tehdy dočasně vytvořila "cenovou bublinu". Žádná bublina ovšem netrvá dlouho a tahle začala praskat ještě dříve, než jsme do EU vstoupili. Podobně je tomu i v nynější diskusi.
Všechny ekonometrické modely, které se v zahraničí používají pro předpovědi cenového vývoje bydlení, vůbec nezahrnují index stavebních prací a materiálů (anebo jeho vliv zůstává nevýznamný).
Jak upozorňuje britský ekonom Geoffrey Meen, je tomu zejména proto, že vztah mezi náklady výstavby a cenami nových bytů sice platí, ale až ve velmi dlouhém období. Třeba v řádu desetiletí.


Zdražení se čeká už dlouho

Jistě, pokud se zvýšením DPH změní poměr mezi cenou nových a starších bytů, pak se určitá část budoucí poptávky může "přelít" a tlačit i na ceny starších bytů.
Ale i dnes, v horkých panických dnech, tvoří roční bytová výstavba ani ne 1 % bytového fondu. Vliv na ceny existujících bytů by byl i po zvýšení DPH zcela zanedbatelný. Ceny bydlení jsou prokazatelně i u nás ovlivňovány zejména vývojem příjmů domácností.
Zvýšení sazby DPH se na trhu očekává již dlouho a mnoho zájemců s ním rovněž dávno počítá. Tato "uspěchaná" poptávka se stačí nasytit ještě před plánovanou změnou.
To znamená, že pokles zájmu o nové bydlení v roce 2007 nastane, ať už se sazby DPH zvýší nebo ne, a následné prodražení nových bytů nebude mít v nejbližších letech na poptávku po existujících bytech téměř žádný vliv.


Je vhodný čas pro změnu

V neposlední řadě je zřejmé, že v posledních dvou letech praská cenová bublina vrcholící v roce 2003. Ceny existujících bytů mají spíše tendenci k poklesu. Tento tlak, který se týká bytů obecně, s největší pravděpodobností zcela převáží efekt zdražení stavebních prací a materiálů.
I dnes začíná nabídka nové bytové výstavby na několika místech převyšovat poptávku a některé nové byty se prodávají relativně dlouho. Existují i rezervy v ziscích developerů a stavebních firem. Takže ani ceny nových bytů se nezvýší proporcionálně ke změně DPH.
Daňové změny v oblasti bydlení se mají dělat ve chvíli, kdy je hospodářství v růstu (jako nyní) a kdy si s nimi dynamika ekonomického vývoje poradí.
Ani naše hospodářství nebude donekonečna růst, a pokud nás unie bude nutit zrušit tuto výjimku ve chvíli, kdy bude ekonomický růst mnohem slabší, bude to pro nás daleko citelnější.


Oblafnout komisaře? Jak?

Je nesmyslné doufat, že se dá Evropská komise "oblafnout" tím, že většinu bytové výstavby prohlásíme za "sociální". Sociální bydlení sice není na evropské úrovni definováno, ale z praxe starých členských států vyplývá několik základních pravidel.
Mezi ně patří neziskovost, příjmové zacílení a existence přímých veřejných dotací. Lze si opravdu myslet, že evropští komisaři budou tak hloupí a přistoupí na takovou definici sociálního bydlení, do níž budou náležet komerčně stavěné byty za běžnou tržní cenu, tedy bez výpomoci státu, a které budou prodávány na trhu bez omezení, i lidem s nejvyššími příjmy?
Autor, sociolog, pracuje v Akademii věd jako vedoucí týmu socioekonomie bydlení