Ceny bydlení v USA závratně rostou. Momentálně se nacházejí na nejméně přívětivé úrovni během posledních více než pěti let. Alespoň to vyplývá z indexu Národní asociace obchodníků s nemovitostmi, který je sestavován od května 2000 a jenž poměřuje střední hodnotu cen bydlení vůči příjmům obyvatel.
Greenspan nevěří
Alan Greenspan, šéf Fedu, americké centrální banky, žádnou bublinu nevidí. V minulém měsíci uvedl, že "na některých lokálních trzích můžeme zaznamenat náznaky jistého zpěnění, jež však nestojí příliš za řeč."
"Stejně tak, jako Greenspan nyní odmítá realitní bublinu, odmítal před šesti lety existenci dot.comové bubliny," píše William Engdahl na serveru Gold-investor.com.
"Fed trhy chlácholí svým obvyklým způsobem," říká Mark Gilbert, analytik agentury Bloomberg News. "Existuje však nesčetná historická evidence z celého světa, že bubliny na trhu s byty jen tak nezmizí a že spíše velmi halasně splasknou," dodává.
Bublina v Británii
Svoji realitní bublinu si před lety prožila například Velká Británie. Průměrné ceny pozemků se v Londýně v druhé polovině osmdesátých let téměř zdvojnásobily. Kdo do bydlení v britské metropoli investoval v polovině roku 1979, ten své jmění do roku 1989 skoro zečtyřnásobil. Podobný vývoj, leč, pravda, méně dramatický, zaznamenala celá země, jak vyplývá z dat Nationwide Building Society, třetího největšího britského poskytovatele hypoték. V roce 1979 stál průměrný dům 19 075 liber, o šest let později již 34 700 liber a v roce 1989 pak 62 000 liber. Bublina byla na světě.
Do konce roku 1992 ceny bytů v Londýně klesly o třetinu, z 97 667 v roce 1989 na 67 000 liber. V celé zemi pak ve stejném období bydlení zlevnilo o 24 procent. Bublina splaskla. Mnoho lidí tak dlužilo na hypotečních splátkách více, než kolik činila cena jejich bytu či domu. To však nebyla jediná nepříznivá souvislost.
Britská vláda, odpovědná za monetární politiku, zvýšila koncem osmdesátých let klíčové úrokové sazby ze 7,5 procenta v květnu 1988 na patnáct procent o sedmnáct měsíců později. Stěžejní příčinou byla právě hrozba inflace, daná růstem cen nemovitostí. Úroky zůstaly na vysoké úrovni kolem deseti procent až do roku 1992. Lidé začali přicházet o práci, neměli na splátky hypoték. Zatímco mezi léty 1986 a 1990 klesla nezaměstnanost v Británii o polovinu, na 5,2 procenta v dubnu 1990, do prosince 1992 - v období splasknutí bubliny - vystoupala zpět, až na 9,9 procenta.
Gilbert připomíná, že k nafouknutí bubliny přispěl v Británii i kolaps akciových trhů v roce 1987. Na podzim tohoto roku ztratil index FTSE 100 za pouhých pět týdnů více než třetinu své hodnoty. Reality tak začaly budit dojem mnohem bezpečnějšího investování než akcie.
Lidé méně věří akciím
"Paralely se situací v dnešních USA jsou patrné," říká Gilbert. "Index Nasdaq Composite sestoupil na polovinu své úrovně z roku 2000, lidé akciím věří méně také kvůli skandálům firem jako Enron či WorldCom," doplňuje.
Navíc podle některých expertů v poslední době prožívají USA pouze "virtuální oživení" dané předchozím obdobím rekordně nízkých úrokových sazeb, na takové úrovni nepoznaných za více než 40 let.
"Ekonomické oživení je falešné, je živeno zadlužováním spotřebitelů, kteří jsou vábeni mizivými úroky, jež nastavil Fed," tvrdí William Engdahl. Právě v oblasti bydlení mají nízké úroky značný efekt. Když rodina koupí dům, často potřebuje také nábytek, musí najmout instalatéry či elektrikáře - a kola ekonomiky se roztáčí.
"V byznysu se pohybuji 35 let a nikdy jsem nezažil takovou mánii jako nyní," říká Lee Adler, floridský realitní makléř.
"V letech 1955 až 1995 rostly ceny bydlení s inflací, to znamená reálným tempem nula procent," uvedl David Rosenberg, analytik banky Merill Lynch v časopise Barron's. "Od roku 1996 ale vzrostly ceny bytů o 45 procent reálně," podtrhuje a dodává: "Výsledek? Realitní bublina se přifoukla o pět triliónů dolarů."
Někteří experti upozorňují na špatnou funkci státem podporovaných hypotečních agentur, zkráceně pojmenovaných Freddie Mac a Fannie Mae, jež mají v USA usnadňovat přístup k bydlení. "Tyhle firmy fungují tak, že odkoupí hypoteční listinu a přemění ji v dluhopis, který prodávají zpětně na trhu," vysvětluje makléřka Dana Blankenhornová. "V posledních letech, v touze generovat více obligací, vydělat více peněz, se stále větší množství i takzvaných špatných úvěrů přeměňuje ve vládní dluhopisy," varuje dále a dodává: "Realitní boom pomohl udržet hospodářství na nohou, možná byl i nejdůležitější příčinou Bushova znovuzvolení. Ale za jakou cenu?"
William Engdahl jde ještě dále: "Prezident Bush protáhl Greenspanovo období v čele Fedu až do roku 2006. Umím si představit, že mohl šéfa Fedu při té příležitosti, v první polovině roku 2004, požádat, aby alespoň do voleb zkusil udržet politiku levného dolaru."
Bydlení prudce zdražilo
Ať tak či onak, horečka na trhu s americkými nemovitostmi se nedá přehlédnout. Potvrzuje ji pohled na data. V prvním čtvrtletí letošního roku stouply ceny bydlení meziročně o 12,5 procenta poté, co v předchozím kvartále vylétly o 11,9 procenta, jak vyplývá z údajů Federální kanceláře pro dohled nad realitním trhem, které citovala agentura Bloomberg.
V posledních měsících rostou taktéž počty domů určených k prodeji, jak uvádí studie serveru Foreclosure.com, již citovala MSNBC.com. V červnu zase banka Merill Lynch reportovala, že šest kalifornských trhů s nemovitostmi - zahrnujících též města jako San Diego, Los Angeles či San Francisco - se nachází v "oblasti nemovitostní bubliny" a The Times zveřejnily zprávu společnosti Federal Deposit Insurance, dle níž mohou poklesy cen na klíčových realitních trzích ohrozit celou americkou ekonomiku.
"Předkládám pravidlo potvrzené staletými zkušenostmi: spekulativní epizoda nikdy nekončí jen tichým kňouráním spráskaného psa, ale pořádnou ránou s ještě více ráznou ozvěnou," píše John Kenneth Galbraith, jeden z největších ekonomů dvacátého století, ve své knize "A Short History of Financial Euphoria" (Krátká historie finanční horečky). Bude to platit i pro současný americký trh s realitami?
